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华润置地董事长李欣:今年是楼市重要转折点房地产长期向好

2022-09-04 浏览:735


业绩会现场,从左到右依次为:华润置地首席财务官郭世清、首席运营官张大为、董事长李欣、总裁吴秉琪、首席战略官谢骥。

中房报记者 李红梅 北京报道

“经营性不动产是我们的主航道之一,不会发生‘从重资产转向轻资产’这种方向性的变化。”华润置地董事长李欣在接受中国房地产报记者提问时给予肯定回答。

8月31日,华润置地有限公司(以下简称“华润置地”,HK.01109)发布2022年上半年业绩。报告显示,上半年华润置地综合营业额728.9亿元,同比下降1.1%,整体保持平稳。

其中,开发物业营业额593.7亿元,同比下降2.6%;投资物业(包括酒店经营)收益76亿元,同比下降8.2%,如剔除租金减免影响,同比上涨10.5%。

“在减租17.5亿元的情况下,仍然能跑赢大市。”李欣对于这份来之不易的成绩表示认可。在他看来,当下行业不可避免地受到疫情和经济大环境影响,企业都不容易,华润置地是在“逆势中前行,质量中发展”,这份中考答卷体现了公司“穿越周期的韧性”。

对于未来市场,李欣及华润置地管理层持谨慎乐观的判断。李欣认为,2022年是房地产行业重要的转折点,虽然行业面临挑战,但也与机遇并存,对市场的长期向好抱有坚定的信心。

“房地产始终是支住产业。行业仍是一个十万亿级的大市场。”李欣说,虽然当前市场总量下行,赢利收窄,但能看到各地方政府正在“因城施策”,刚需和改善性需求得到支持,已经出现阶段性市场反弹,未来行业会更加健康地发展。“销售市场有望启暖,优势房企在挑战中面临更大的发展机遇。

上半年营业收入728.9亿元

商业模式不会由“重资产”转为“轻资产”

“华润置地的重资产模式,是基于公司的‘十四五’规划。基于过去20年的发展,充分的总结和反思确定的,公司会坚持‘3+1’特色业务体系。”李欣说。其判断,随着中国公募REITs的开放,公司会迎来这个赛道价值的释放。“为了未来战略的前瞻性,我们会坚定地走下去。”

从2021年,华润置地逐步推向“3+1”业务的深化融合和协同发展。“3” 即以住宅、公建为主的开发销售业务,以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务,以及以万象生活为核心的轻资产管理业务;“1” 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

李欣认为前述“三驾马车”是华润置地的主航道,也是重要业绩来源。“经营性不动产业务”正是重资产模式,但三大业务不是相互孤立的,相互协同促进,共同发展。“相信随着中国的商业市场开放,将迎来价值的巨大释放,届时,三大核心业务必将成为华润置地新的业绩增长点。”

财报显示,华润置地上半年综合营业收入为728.9亿元,股东应占净利润人民币106亿元,核心股东应占溢利人民币101.6亿元,算是圆满达成半年业绩目标。

从板块业绩贡献来看,上半年开发销售结算收入594亿元,按年下降2.6%,结算面积同期持平。据华润置地管理层解释,受三线城市结算收益占比上升影响,结算均价下降2.4%至11566元/平方米,结算单方成本因产品结构调整上升3.9%。

据华润置地管理层介绍,上半年首开30个项目,平均开盘周期为7.2个月,较2021年提速2.2个月,签约额排名提升至行业前五。

经营性不动产业务方面,购物中心零售额较去年同期增长7%至人民币541.1亿元,大幅优于市场平均水平,实现租金收入61.9亿元,如加回期内减租金额,实际同比增幅为14.2%。上半年新开业6座购物中心,新开业购物中心平均出租率达88.6%。写字楼出租率同比提升4.7个百分点,实现营业额人民币8.4亿元,如加回期内减租金额,实际同比增幅为10.4%。

“经营性收入绝对值及收益占比持续提升,租金覆盖股息及利息倍数亦稳步上扬,充分展现了公司生意模式越周期逆周期能力。”华润置地管理层认为。经营收入同比下降的原因是免除了符合条件租户租金17.5亿元。

数据显示,受疫情和减免租金等相关影响,华润置地综合毛利率比2021年同期的31.3%有所下降。为26.9%。其中,开发物业毛利率由2021年同期的27.1%下降为22.8%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。其中,开发物业毛利率由2021年同期的27.1%下降为22.8%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。

轻资产管理业务方面,华润万象生活各项核心指标持续稳健增长。上半年实现营业额人民币52.8亿元,同比增长31.5%,核心股东应占溢利人民币10.4亿元,同比增长33.5%。截至2022年6月30日,购物中心在营项目74个;写字楼在营项目24个;住宅及其他物业管理业务抓住市场窗口,高质量并购禹洲物业、中南服务和四川九洲千城,实现合约面积3.23亿平方米,在管面积2.45亿平方米,较去年底增长0.98亿平方米。

“未来租金收入仍有充足的上升空间。”华润置地管理层说。

土地市场竞争相对缓和

下半年“该出手时就出手”

业绩会当天,李欣率队的华润置地核心管理层出席会议,包括华润置地总裁吴秉琪,首席运营官张大为,首席战略官谢骥,首席财务官郭世清等。其高管层对于未来的市场一致持谨慎乐观态度。“有管理团队有信心,有能力完成全年的业绩目标。下半年量入为出,‘该出手时就出手’”。

“上半年销售市场承压,土地市场竞争相对缓和。”谢骥说。

财报显示,截至2022年6月30日,华润置地总土地储备面积6614万平方米,权益土地储备面积4730万平方米。“土地储备可保障未来三年以上的发展需求。”

在报告期内,华润置地新获取项目24个,新增权益土地储备290万平方米。其中,一二线城市投资占比92%,并在合肥、佛山等地获取优质商业综合体项目。

谢骥判断,下半年土地市场会继续保持分化态势。在供应端方面,政府会加大在核心城市、核心地段的优质土地供应,从企业端来说,之前一些高杠杆、资金承压的企业出手拿地的意愿会比较弱,未来土地市场会以前期杠杆率低,经营稳健的企业为主,相对缓和的竞争环境有助于公司补充更多优质的土地。

“我们把财务安全放在第一位,根据现金流安排投资节奏。”谢骥说,上半年整个行业较低迷,在这个基础上 ,公司选择聚焦在核心城市和核心区域,确保投资质量。“华润置地当下以项目收并购为主,原则上不考虑平台的收并购。后续一段时间,会逐渐有收并购的成果落地。”

“手中有粮,心中不慌。”上半年,行业信用风险持续发酵,华润置地现金及现金等价物较2021年末增长7.1%达1164亿元。稳定的现金流是华润置地下半年及时“出手”的重要底气。

华润置地管理层说,面对行业调整、海外资本市场多变的考验,公司坚持稳健的财务政策,多措并举不断优化融资要素,创新商业资产证券化模式,提升财务弹性和抗风险能力,负债率和融资成本处于行业最低水平。“三道红线”保持绿档。

市场对其稳健财务政策也给予了充分认可,标普、穆迪和惠誉继续维持“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

对于组织变革和公司治理,吴秉琪在接受中国房地产报记者提问时回应,华润置地一直在积极进行管理架构变革,坚持“总部做专,大区做精,城市做实。”在组织人事上,强化全面人才管理,把合适人放在合适的位置上。

“在公司治理上,加强董事会建设。发挥了中央企业公司治理的示范作用。”吴秉琪说,面临下半年危中有机的行业态势,华润置地在“城市投资开发运营商”的战略定位下,会继续坚持战略引领投资、落实生产运营精细化、深化组织变革、激发组织活力,实现公司业绩稳定增长、股东价值持续提升。

“房地产市场短期来看还是承压的,我们对全年持比较积极的态度。”张大为认为,优质的项目表现稳定。市场的恢复取决于经济的整体走势。


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