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现在,该买房了!

2022-09-03 浏览:650

最近看到一个年轻朋友朋友圈的一条:“晒晒人生中的第一个房子。奋斗几年终于把自己的窝买下了,准备装修完毕就入住,想想就兴奋。”

我为这个年轻人感到高兴。房子始终是中国老百姓最重要的家庭资产,谁不想拥有自己的房子呢?

那么,现在是买房的好时机吗?

我个人的看法是:是的,现在是买房的好时机。

1

楼市从利空频出转为利好频出

过去的一两年,房地产行业实在太难熬了。

房价跌跌不休。像环北京的河北燕郊地区,相比最高点,房价腰斩还不止,简直比股市还惨。人们对炒房客幸灾乐祸,并且认为他们永无翻身之日了。

他们的论据很直接:“房住不炒”是国家坚定的方针,你们还不赶紧抛掉房子?

直到今天,房价也还是萎靡不振,这似乎完全印证了他们的观点。


但最近,出现了一些有利于楼市恢复的因素。如果你还没有买房,你可能得高度关注这些因素。

首先,各地在逐渐放开限购限贷限售,希望能重新活跃楼市,以卖地收入缓解财政困局。放松楼市限制的地方太多,这里就不一一列举了。反正大家也是不断看到这种新闻,对不对?

限购限售,从经济学的角度看,就是对房子的产权施加限制,而这会导致房子价格下跌。打个比方,你打算花2000元买一件很漂亮的衣服,可是居委会限制你,只有每周二才可以穿这件衣服,其他时间都不许穿,那你可能只愿意为这件衣服花300元了。

这和供给增加引发价格降低是完全不同的。供给增加,是真的增加了财富,是使商品降低稀缺性,所以价格下跌。但是限制产权并没有增加财富,也没有降低商品的稀缺性,它不会使买房变得更容易,而只会导致人们收入的普遍减少。当然,会有数量稀少的人受益。

现在各地纷纷放松限购限售,等于是把房子的产权还给老百姓,这自然对房价有一个推涨的作用。

其次,8月22日,央行公布了最新的贷款市场报价利率(LPR),5年期以上LPR从4.45%降到为4.30%。

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北京首套房利率将降至4.85%,深圳大部分银行首套房贷利率降至4.6%。

这就降低了购房者的利率负担。

而且,央行未来还有很大可能继续降低LPR。

更重要的是,8月24日国务院召开常务会议,明确提出,允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。很明显,中央在救楼市上,赋予了地方更多自主性。

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实际上,这次会议还同时提出,出台措施支持民营企业、平台经济发展,这看起来和房子没有关系,但是,支持平台经济发展,是对互联网行业的松动,这能够使经济更活跃,增加人们收入,也会间接影响到房价。

可以说,过去几年,楼市是利空频出,但今年则是利好频出。

这未必意味着房价已到底部,但应该下跌空间也不大了,除非地球出现难以预料的大灾难。

人们不免会担心,最近的这些放松楼市的举措,和“房住不炒”是否抵触呢?未来是否还会反复呢?

我只能说,我坚决支持“房住不炒”,但要实现“房住不炒”,最有效的办法始终是两条:增加住宅供地;发展经济,增加人们收入。限制产权的办法只能解决“不炒”的问题,但不能解决“住”的问题。

至于人们诟病土地财政,其实是人们严重误解了土地财政。地方政府通过卖地来建设城市,难道不比加你的税来建设城市更好?卖地,是拿土地使用权换你的钱,你获得了财富增量。收税发展则是你纯支出。

眼下,地方还离不开土地财政。在地方财政困难缓解之前,楼市放松的方向应该不会变。

当然,可能有人会说,现在只是地方在放松,央行对开发商的“三条红线”还没变呢,难说楼市已经度过了最困难的时期。

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其实,“三条红线”更是现在买房的理由。为什么?因为房地产开发周期很长,开发一个小区一般要三四年。去年实施“三条红线”,加上其他的一些因素,房地产投资大降,这也就意味着,再过三四年,新房供给是非常少的。

我有一个朋友,他以前对楼市是极度乐观的。几年前,我一再跟他说,你不要以为地方为了财政收入,就不会对房价严加调控,地方并不会想那么长远。但是不管怎么说,他对楼市就是乐观。

但是今年,他的态度变得极为悲观。他觉得,地方根本没办法把楼市救起来。

一般来说,在某个领域中,当极度乐观的人转为极度悲观时,那恰恰意味着转机来了。

这有点玄学,但经常应验。不知这次是否会应验。

2

现在买房是不少学者的共识

其实,并不只有我认为现在是买房的好时机。

上个月,北京大学国家发展研究院举办了一个题为“2022下半年经济展望与房地产转型”的论坛。

对于当前是否应该买房,国发院院长姚洋回答:

“按理说现在应该是买房的好时机,但问题在于我们的房价跌了吗?并没有怎么下跌。”

中银证券首席经济学家徐高回答:

“我觉得现在应该买房子。很简单,物以稀为贵。现在房地产的新开工同比负增长30%多,土地购置面积同比负增长50%左右,地价同比正增长40%到50%。所以未来房子的供给恐怕会进一步收紧。

经过了疫情,大家应该也有感受,有一个好的居住条件对于我们实现对美好生活的向往极其重要。从这个角度说,不论是刚需,还是改善型需求,现在都应该买房子。……万一供给侧仍不放松,各个地方政府又开始在需求面放松,房价很可能会报复性反弹,所以当前应该买房。”

北大国发院经济学副教授赵波回答:

“现在是过去六年来最好的购房时机,特别是对于刚需……房子跟子女入学、落户都有关系,如果购房者恰好处于这个时期,这是非常好的时机。

因为现在LPR利率在下降……收入不高的家庭能够利用很低利息的贷款。对于那些改善型或者有投资想法的人……你需要预测的是,基于你的收入水平,是否预期你所在的城市房价增速超过你的收入增速,以及租金回报率是否高于你通常的金融理财产品的回报率。如果这两个问题的答案都是‘是’,你应该选择买房。”

看看,不是我一个人这样说吧。这几位都是非常严肃的经济学者,不是那种博流量的网红。他们的观点非常有参考价值。


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