11月23日《中国建设报》之《中国住房》周刊个人专栏《谈土论经》

著名学者成思危先生在接受媒体访谈时说，房价由建安费用、地价、政府税费和开发商利润几个部分组成，要降房价，开发商一家是完成不了这个任务的，还要靠政府降地价和减税收。

房价高涨这么些年，如何降房价的说法有很多种。成先生的“降地价”主张就是其中比较典型的一种。其它姑且不论，先分析一下如何降地价。大致有两种可能性：

第一种，假定其他外部条件不变化，开发商买地积极性不降低，还是按照现在这种拍卖方式出让土地，如果要降地价，按照供求影响价格的原理，只有一个可能，就是大量增加土地供应。如果能大幅增加土地供应，市场预期到未来一段时间将有大量房屋入市，炒作情绪会有所平复，对降房价确实有效。

这种假设成立的前提是，政府增加的土地供应量能与外部流动性的充盈相匹配。而我国的实际情况是，2010年全国住房用地供应量为12.54万公顷，比2009年分别增加4.9万公顷，同比增长64.1%。2010年和2009年全国土地出让金收入分别为2.9万亿元和1.59万亿元，增加1.3万亿元。但M2从2009年底的61万亿元增长到了2010年底的72.6万亿元，净增11.6万亿元。从这些数据可以看出，两者的增长速度和数量都严重不对等。

那是否可以让地方政府再多增加一些土地供应呢？这不仅受限于地方政府的操作能力受限，而且还要与耕地保护的政策产生冲突。就算真的猛增数倍的土地供应去平抑市场，工程大量烂尾的下场几成定局。

反观其他国家和地区，宏观经济过热的时候，房地产市场必然猛涨，这与土地及房屋供应的自然受限有关，不过在中国是政府供应土地，可以把责任转嫁给这个方面而已。

第二种方式，就是政府作为垄断的土地供应者，硬性降低地价。

以北京为例，去年共收获1641亿元的土地出让收入，对应2061万平方米的成交土地面积，平均地价每平方米约8000元。北京房地产交易管理网数据显示，今年5月初北京四环内商品住宅成交均价达到每平方米4.2万元。

比如将北京每平方米8000元的平均地价，硬性下调为每平方米3000元的出让价格，又该如何操作？在现实房地产业环境中，采取拍卖出让方式不可能阻止成交价格上扬，必然会回归市场高价。如果采用政府官员审批或者招标等其它手段，其公正性又可能面临挑战。难不成要通过抽签抓阄之类方式完成出让吗？

更何况，就算能以规定价格出让土地，拿地开发商就能自觉自愿地在商品房上市时少卖5000元吗？如果没有配套政策，很难保证开发商做到这一点。如果再配套硬性规定，那么房价是被政府命令直接要求降下来的，还是降地价降下来的呢？

由此，通过降地价来降房价的做法基本是开错了药方。根本原因在于土地价格的上涨是一种被动上涨，让被动上涨的土地价格承担主动降低房价的任务，无疑是南辕北辙。

说地价被动上涨，可以参照北京广渠路15号地块的案例。2008年还是北京第一幅流拍的土地，在2009年以每平方米14500元的拍卖成交价加冕“地王”。相同地块，相同的出让方式，从流拍到“地王”的变脸，还是房价从下跌转为大涨的影响。追问房价为何大涨，只能从金融政策和流动性来考虑了。

流动性不是靠增加土地供应所能平抑的，它是一切上涨的根源。流动性是火，房价是火上的锅，地价是锅里的水。在锅和水的层面讨论如何降温并不管用，还是釜底抽薪，改变货币超发局面。