今年以紧缩银根、严控通货膨胀为目标的宏观调控政策，对房地产市场降温起到了决定性作用。在流动性的降低之外，单独针对房地产市场出台的一系列政策，如上调首付比例、房贷利率的提高、增加房企贷款难度，尤其是釜底抽薪的限购政策，使得房地产市场趋冷局面已经形成。

　　这种趋冷反映在土地市场上，就是成交量减少，流拍案例不断出现，土地出让金收入减少。今年上半年数据显示，与火热的2010年相比，各地土地出让金同比下降幅度都较大，如上海下降27.22%，北京下降48.2%，杭州仅为去年同期的38%。下半年各地明显增加了土地供应，由于开发商拿地积极性受挫，出让金减少幅度虽有所缓和，但全年走低的形势很难扭转。笔者在所调研的城市获得的信息也给出了印证——个别城市全年土地出让金收入可能仅能达到去年的一半。

　　土地出让金减少对土地储备机构的收支平衡影响最直接。在市场火热时，供地压力导致土地储备量随之增加，而在房价高涨引起的补偿提高也使得土地获取成本大增，各地在土地储备上的投入快速增加，如北京从2009年开始每年在储备土地上的投入都超千亿元。市场低迷，土地出让金减少，土地储备的资金投入能否平衡将成为大问题。北京供地提速后，迄今土地出让金总额为898.11亿元，创历史最高水平，缓解了资金平衡压力，但更多城市则无此运气。

　　此时国有土地收益基金的作用就得以体现。2006年底，国务院办公厅发布了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，要求各地从缴入地方国库的土地出让收入中划出一定比例资金建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备，为其提供更多自有资金，以免过度依赖银行贷款而在土地市场低迷时引发金融风险。不少城市按年提取了3%～5%的比例，虽然至今只提取了三年多，总量相对于土地储备的资金总盘子不算很大，但是按规定计提使用的城市土地储备机构回收资金压力明显减少，可以更从容地度过当前的艰难局面。从土地储备的更长远发展考虑，这项政策在未来应该长期实施下去，不能为了拆东墙补西墙而刻意忽略这项基金的计提。

　　作为地方财政的一个重要来源，土地出让金的减少对地方政府的财政支出影响较大。按要求，土地出让金都纳入财政预算管理，过去几年的大幅增长趋势使得各地在做年度预算时宽打宽算。如广州市财政预算计划2011年土地出让金收入达646.5亿元，比2010年增加190.8亿元，而1～9月，市本级土地出让金收入144.5亿元，仅完成年度计划502.5亿元的28.8%。杭州市今年土地出让金计划收入550亿元，而1～6月杭州主城区土地出让收入仅91.6亿元。

　　土地出让金减少，溢价率大打折扣，土地出让纯收益的降低比例其实更大。土地出让收益一直是地方可支配的财源，中央并不上收，只是在近几年来不断明确土地出让收益的开支方向，按政策要求15%用于农业土地开发，还有3个10%分别用于保障房建设、水利建设和教育投入。而与其挂钩的各项开支都是国计民生的重要内容，实际收入与预算之间的巨大差额以及纯收益的剧减无疑会导致这些项目无法按预算实现，不论是减少教育和农业投入，还是缓建保障房和水利设施，对于政府的声誉都不利。而在目前地方政府高负债水平的情况下，负债来完成这些预算投入，无疑会大大恶化地方债务水平，埋下更长期的风险隐患。有必要考虑将这些必须投入的民生项目纳入一般预算支出，确保其稳定投入，而将土地出让纯收益与政府的投资性支出挂钩，没钱就慢点投。

　　土地出让收入减少，很多狂飙猛进时的问题才凸显出来，才能更清楚地审视相关政策的长期可行性，对有益于社会经济长期稳定发展的政策要坚持，如国有土地收益基金的稳定提取，对一些政策要果断调整，比如不能把众多重要的民生项目与可能大起大落的土地出让收益如此紧密地挂在一起。