买房子，价格肯定是首先问的东西，但是不应该是第一考虑的要素。

中国有句话，好货不便宜，便宜无好货。开发商都不是吃素的。

影响房价的因素有很多，其中有些对我们没有好处，有些却直接关系到我们生活的舒适性。

与我们无关却要我们买单的因素：

1，开发商拿地价格高。因为时间因素，或者因为拿到的是二手三手乃至n手的地，拿地价格会有天壤之别。房地产开发其实最挣钱的不是开发商，而是倒卖地块的那些人。所以同样区位的房子，类似品质的房子，价格可能差1000。作为消费者，我们当然要避免为开发上的低能而买单。

2，烧包的定位。有些开发商不根据实际情况，拍脑子决定把自己的楼盘定位称“高档”，赶上前几天北京钱多人傻，很多人当了解放军，从开发商手里接过了烫手的红薯。比如北京的朝阳园，从当年的市政规划图上就可以看到这个区域没有任何可以成为高档住宅区的潜力，我一直对那么多人的狂热无法理解。

这个一期9000多的小区，二期跌到了6800。

一期出租的业主还好些——仗着物业好，朝阳园也风光过一阵子，前两年的租金收益还是可以的。自住的就傻眼了。可能其他还有，我一下子没有想到，以后再补充吧。但是有些左右价格的因素却是可以让我们直接受益的。

1，容积率。这是指建筑面积和项目的占地面积之比。一般cbd的公寓在3以上，有的甚至达到5或更高。强调舒适的小区应该在2～2.5左右，th在1左右，别墅0.5左右。

容积率越小，建筑面积越小，开发成本越高，所以售价高。但是同时，容积率小了，户数小，和你共享小区绿化和配套的人就少，绿地面积更大，居住的舒适性提高。不过就我的经验看，买房者为容积率付出的代价和得到的舒适度相比，性价比并不是很高。一般来说，2～3之间就足够了。

2,期现房现房比期房贵，这是基本的规律。我感觉入住前后的现房价格达到最高，再以后因为折旧和甩尾的因素，又会走低，甚至达到内部认购的价格。现房的好处是很明显的，一些都就绪了，所见即所得(god knows，现在也有开发商把好好的绿地在入住一年以后又该成其他配套，而且手续完备，你什么办法也木有)。

但是现房的问题在于价格高，选择范围小。我觉得对于大的开发商，或者大的楼盘来说，期房的风险属于基本可以控制的。就目前的市场来说，买期房更合适。

3,大小盘除非是投资性的高档楼盘，一般来说，小盘会比大盘便宜些。(要不然怎么卖呀!)其实很多东西小盘可以和大盘共享，比如周边的公园，甚至大盘开发商自己建造的公园。也有一些设施小盘业主无法共享，比如配套的幼儿园，小学等等。如果你觊觎人家那里的学校，那就没有办法了。不过我知道咱们中国有一点好，有钱能使磨推鬼，花钱买通学校的管理层，一定可以共享，呵呵：)话虽如此，但是如果你追求的是居住的舒适，拿我建议还是买大盘。小盘一般不会有很多的地方来做绿化。想象自己的孩子以后只能在小区的马路上玩儿，那真是挺悲惨的。

4.定位。我比较喜欢同质居住，也就是你发现你的邻居和你的教育背景差不多，社会地位差不多，收入档次差不多。千金买房，万斤买邻，好邻居是无价的。好的楼盘应该有比较准确的定位。

比如以首次置业的年轻人为主，以30岁以上中等收入的小家庭为主。。。定位的高低会直接影响到房价，同时也影响到户型的尺寸。很多开发商卖精装修房，其实这也是控制定位的方法之一。

比如某些项目会有多层，高层虽然是毛坯，但多层必定是精装修。通过精装修提高售价，提高进入门槛，保证社区的同质性(其实作用不大)。定位还体现在配套上。比如电梯，车位等等。舒适的生活总是要多付出代价的。

补充：5.建筑质量。

高层现在基本上都市现浇剪力墙了，这种方式的好处是承重墙少，轻体墙多，改造的余地大，同时也更坚固。当然造价会高。

传统的是砖混结构，一般在多层中比较多。框架结构房屋的设计寿命是60年，砖混的是50年。当然不是说它们只能用5，60年，产权证可是70年呢!不过设计寿命短的，后期的维护费用肯定会高。所以框架结构比砖混结构的房子贵是有道理的。现在还有一种loft，就是什么承重墙都米有，一个大空地，跟练功房似的，当然造价更高。

6，层高。国家对于楼的高度和楼的间距有一个比例上的要求，多少比多少我忘记了。也就是说，开发上不是想盖多高就能盖多高，同样的地块，盖30层可以盖两排，20层可以盖三排，10层可以盖四排。。。这样的规定是为了保障底层住户的日照。所以高度对于开发上来说，也是宝贵的资源。有限的总高度下，每层高多少?这就是层高。再加上造价高的因素，层高高的房子比层高低的房子贵，那是应该的。一般层高为2.8-2.9米，

2.7米如果光照充足也可以弥补层高造成的压抑感。3米的层高就相当舒适了。另外一个相关联的概念是净高，也就是去除楼板的高度。一般差不多层高减去15cm。选房子，不仅要东南西北的看，还别忘记了往上看一看。怎么看使用率?使用率就是建筑面积除以销售面积。建筑面积还有套内建筑面积和总的建筑面积之分。套内建筑面积就是地毯面积——刨掉了墙体后的实际可用面积。高层的使用率比较合适的在73%-78%之间，小高层和多层可以达到78%-82%之间，甚至有的达到85%。

不过如果一个高层的售楼小姐告诉你他们的房子达到了80%或者以上，让她拿东西出来证明，否则拿你的臭脚丫子羞她——高层很难达到这个数字。作为消费者，人们总是希望使用率越高越好——关在自家房门里的面积多多益善。其实不然。越是高档的楼盘，越不可能有高的使用率。要挑高两层的大堂，电梯而且要一梯两户甚至一梯一户(老百姓家一般是一梯三户到六户)。这么多的公共面积，共摊当然大了。但是这些公共面积实实在在地影响到我们的生活品质，同时宽敞的出入口也有利于消防安全，所以一味的追求使用率是不可取的。多了浪费，少了憋屈，这就是公摊。

在北方居住，阳光太重要了，尤其在冬天，一室阳光洒进来，关掉暖气也无妨(分户采暖是趋势)。一般来说，南北通透的房子是最好的，阳光和通风可以兼顾。东西最然也通透，但是和风向拧着，不如南北的好。现在更多的是点式住宅，也就是高层。高层一般可以照顾到相邻的朝向，比如东南，西北等。也有单朝一面的，那就是高层塔楼，高层塔楼的通风差，新型的短板式高层就解决了这个问题。如果你选择了塔楼，那朝向的优劣习惯中的排列顺序是南-东-西-北。但是我选的话，我会把西向排到东向前面。西方的优势主要体现在阳光。早上的光照强度弱，一天中最黄金的光照时间应该是12点到2点。从这个角度来说，东向房屋的日照是弱于西向房屋的。另外，平时我们白天不在家，而周末又希望睡懒觉，上午的阳光经常被挡在窗帘外白白浪费。下午的利用率会高很多。比如早上起来洗了衣服，正好在下午的阳光中暴晒。西向房屋，如果不是顶层，如果有其他朝向的主要窗户，一般不会有什么大的问题。而且因为传统观念的原因，西向房子一般比较便宜，性价比更高。

楼层其实基本上也是阳光的问题。楼层如果是6层左右的多层砖混房，传统上认为3-4层比较好，其实在北方，如果不遮挡阳光，一层也没有问题。高层会有楼层差价，一般一层差20-200，所以一般来说总是楼层低的先卖完——高档房也一样，很多人买了是投资，2楼和20楼的租金差不多，为什么不买2楼?

不过如果小区的楼比较密，我建议还是稍微选得高一些——否则不如少花钱买北向的房子。不要相信售楼小姐的承诺，也不要相信沙盘——沙盘上的房子都是细细的，但是实际盖出来你就会发现你其实置身于水泥森林中。最好在小区平均楼高的2/3以上。不过太高也不好，消防云梯最高可以上到54米，也就是18层，太高了视野固然好，阳光固然好，不过万一有事情恐怕就麻烦大了。。。

文章编辑：邹平房产网