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取消公摊,李嘉诚开启的“公摊时代”要结束了!

2024-05-06 浏览:206    来源:牲产队长公众号

关于取消公摊的呼声,早就不绝于耳了。如今,广东肇庆,终于打响了“取消公摊”的第一枪!根据广东肇庆市发布公告称,将率先实行套内面积计价,并推行现房销售。这是中国房地产市场上的重大转折。肇庆是第一个,但不会是最后一个。按照中国的一贯原则,都是先按照一个城市试点执行,然后逐步推广至全国。


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为什么选肇庆?因为它太有代表性了。北上广深这些大城市,牵一发而动全身,突然取消公摊,可能引起严重的踩踏效应。但肇庆只是一座三四线城市,它取消公摊,对整个房地产市场的冲击不会太大,是一个比较温和的试点城市。而且,广东省向来扮演着改革先锋的角色,肇庆位于广东省境内,可以先行先试。


取消公摊,主要有两大目标:

一是,创造公正、透明的市场环境。在公摊模式下,业主基本上不清楚这些公摊面积是怎么来的。房地产商说多少,就是多少。低楼层的普遍公摊面积在7%到12%之间,但高楼层的公摊面积就特别夸张了,普遍在10%到24%之间。花上百万买个100平的房子,套内面积可能只有70多平。

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取消公摊面积,至少能提高公正性、透明性。套内面积是多少,就买多少,花多大钱,办多大的事。不至于说,咱们花了一大笔钱,却买了个小房子。取消公摊,才谈得上买卖双方公正、对等。


二是,促进房屋交易买卖。在当前市场环境下, 取消公摊,基本等于变相降价。因为以前的房子是计算了公摊面积的,而取消公摊后,就不能计算公摊面积了。你75平的套内空间,不能按100平的面积来卖,你就得按75平来卖。这就等于,原来的公摊面积直接免费赠送了,房价打了75折。

有人说了,那房地产商就不能涨价吗?答案是可以涨价。但问题是,你涨价后,卖得出去吗?价格不是由房屋面积决定的,而是由供求关系决定的。有些城市的房子1000平卖1000万,有些城市的房子100平卖1000万。取消公摊,改变的是房屋销售面积,但并没有改变供求关系。

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现在的房地产市场是,你降价都卖不出去,别说涨价了。当然,这也不是唯一结果。像有些比较稀缺的地块,它的总价维持不变,那么,单价就上去了。可是,对业主而言,单价上不上去,并不重要,重要的是总价没变。在上海外滩,某高端楼盘,这个房子就是价值2000万,难道取消公摊,就能跌到1500万吗?绝对不会。


所以,取消公摊,增加的是房价的透明性,但对整个市场的影响并不大。你隔壁邻居挂牌的二手房,售价150万,也不会因为取消公摊了,就突然降价20万。真正促使房价涨跌的,一定是供求关系。买的人多了,房价就上涨,买的人少了,房价就下跌,跟套内、套外面积关系不大。
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但有了更透明的价格机制,是能够刺激一部分潜在购房者进场买房的。因为一些去库存压力比较大的房企,可能就借坡下驴,维持单价不变,取消公摊,实现变相降价。现在是房企想降价,但住建局不允许。取消公摊后,房企也就有了降价的空间。


表面上,它维持了单价不变,但总价却降低了。这对新房销售,是有好处的。也就是说,房企可以根据自身的业务需要,自发地调整价格,有了更大的降价空间。

中国大陆最早引入公摊,是1995年。这套公摊模式诞生于上世纪50年代的香港,由李嘉诚首创。2013年,公摊退出香港。如今,公摊也该逐渐退出大陆了。

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肇庆迈出了第一步,希望有更多的城市加速取消公摊,提高房屋交易的公平性、透明性。
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