楼市要火了！房价要涨了！“3·30”新政发布后的48小时内，整个房地产市场都沸腾了！原先还在“围城”外徘徊的购房者们在得知消息后，迫不及待地准备“翻墙”而入，而开发商也终于熬过黎明前的黑暗，迎来了一线曙光。

　　但是，就当人们认为房价会像股市一样分分钟上涨时，机智地开发商们明白现在涨价只会物极必反，不但让需求被继续遏制，更可能给别人做了嫁衣。因此，开发商们纷纷抓住“清明小长假”的良机，推出了“淘宝双11式”的亲民营销。

　　万科联合五盘发布“抢购风暴”、融绿携手七盘开展“春雷行动”、华润置地上海大区四城九盘“专项行动”、富力三盘“迎新政缓涨价”……沪上各大开发商纷纷发出“不涨价”或“限时涨价”的郑重通知，并为各位买房的“亲”同时提供“不打烊”、“特价房”、“送豪礼”、“献钜惠”等多重叠加优惠。如此“给力”的价格，对于购房者怎能没有吸引力？！

　　对此，房地产行业的各路专家们并不长期看好。不难看出，此次开发商多以销售前期开盘的产品，主要是以“去库存”为主。连住建部政策研究中心主任秦虹也表示，本次新政出台谈不上是救市，只是将过去过严的二套房信贷和税收政策回归到常态化，主基调都是支持改善性住房需求。目前楼市总的供求关系仍然是供大于求，释放改善性需求主要是有利于消化库存，对于库存压力小的一线城市来说可能会出现价格上涨，但一线城市还有限购政策。所以综合看来，难以出现2009年那样的价格全面高涨。

　　此外，笔者在节后工作第一天询问了多家开发商，房价是否确实在“限时涨价”后上涨，但多为模糊回答。看来涨不涨价还得根据库存情况和房源结构来做调整，仅一些正在蓄客的新楼盘减少了部分的认筹优惠，幅度在2%-5%左右，并还没有准备在价格上做大调整。新政加速了改善型需求的加速入市，缓解短期去化压力，能否成功扭转楼市中长期的大势难有定论。

　　谁率先涨价？

　　土地市场再度推动房价上涨

　　每一次市场回暖，都是政府积极推地的窗口期。4月1日，上海进行了新政后的第一块土地拍卖，最终，中电建、金地、平安联合体以20.12亿元竞得松江区新桥镇陈春路一号A-1纯住宅用地，总出让面积72998平方米，楼板价17226元/平方米，溢价率72%。据了解，当天参与竞拍的企业达到了22家。

　　另据同策咨询研究部数据显示，截止12月31日，2014年上海住宅用地累计成交规划建筑面积为1301万平方米，比去年下滑了20%，为2010年以来住宅用地成交规划建筑面积的最低值；　而从住宅用地成交楼板价来看，2014年住宅用地楼板价为10347元/平方米，比2013年6643元/平方米大幅上涨55.76%，住宅用地价格逆势大幅上涨。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张，预计二季度以后上海土地市场仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战。此外，土地市场价格持续上涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2014年住宅用地成本大幅上涨49.72%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨，再加上一系列“救市”政策刺激之下，上海楼市势必会呈现出快速复苏的态势；　2015年上海商品住宅成交均价甚至有望达到30000元/平方米以上。

　　二手市场比新房市场先跳价

　　基于“3·30”政策中二套营业税免征年限由5年以上改为了2年以上，以及二套房首付比例降至4成，不少置换型的改善型置业者欲加速换购的进程，致使二手房市场一夜间进入“狂欢”模式。据了解，清明期间中介门店全部加班，其来电量和带看量增加了一半之多，二手房不仅新增挂牌量较之前增加了20%，价格也较原先上涨3-5%，这是原需交的营业税转嫁到房价上来的结果。

　　但与之形成反差的是，新房市场却一片“不涨价”声音。万科、融绿、富力、华润、朗诗、恒大等各大领头房企纷纷打出“承诺限时不涨价”的广告，令原本处于楼市淡季的清明小长假，成为了楼市新年的一波小高潮。从融绿方面获悉，融绿在“3·30”政策出台后，迅速启动了“春雷行动”，承诺在4月6日24点前暂缓涨价。从3月31日至4月7日，融绿平台旗下的7个楼盘，加上苏常锡的6个项目，共成交157套，总计成家金额达到11.18亿元，创下房企小长假成交新纪录。刚需楼盘方面，朗诗上海区域公司营销总监梁辉表示，政策对于刚需市场同样有拉动作用，目前市场热销的朗诗未来街区在清明三天收获不错的销量，置业者尤其对于一些2-3房的舒适户型更具意向。

　　由于此次政策放宽了二套房购房限制，因此中高端楼盘的反应更为强烈和迅速，希望以借此机会以去化前期入市的房源。至此，上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为，当前房企库存压力不轻，大幅涨价的可能性不高，且难以坐实。

　　谁急于入市？

　　千亿级富豪排队买房

　　据上海中原地产研究咨询部数据，上周（3月30日-4月5日），虽然“3·30”新政更倾向于普通购房者，但是受到政策利好影响，市场心态比较亢奋，看好房价未来成长性，唯恐出现一波涨价潮，因此不少买家加快了入市步伐。尤其是一些高端楼盘，在营销手段上用涨价的预期迫使买家赶紧下定。从成交来看，单价4万元/平方米以上的中高端成交面积占比比前期增加2.8个百分点，而且单价超过10万元/平方米的豪宅当周成交4套，比前期增加了2套。受此影响，交易均价出现上扬。

　　与此同时，一些高净值人士也开始重新出手前期成熟的豪宅区域，例如在新佘山国际住区，世茂、万科、龙湖、金地、恒大、和记黄埔等顶级开发商相继在区域内抢地开发，具备顶级休闲娱乐区和超级购物中心区两大优势，并早已是吕良伟、陆毅、马伊琍、马景涛、张庭、田朴珺、王志文、姚明等沪上明星、名流的聚居地。新政出台后，部分高净值人士本着择邻而居的想法变得迫切起来，和记黄埔地产适时推出国际领先生活理念的泷湾项目，打造出纯类独栋别墅社区，其推出建筑面积约200-300平方米的主力户型，近期就受到市场的亲睐。

　　股民卖股票买房子

　　在一波置业小高潮中，令案场销售人员意外的是，一些客户并非其长期意向客户，却在这个节点直接下单大户型。了解后发现，这类客户大多都是在近期红火的股市中获利的股民，他们将股市赚来的钱投入房地产。

　　从去年年底的卖房子买股票到如今的卖股票买房子，这两者似乎是市场上永恒讨论的话题，但不难发现，这些举动多是由政策来驱动的。政策一定能在短期内给市场带来利好，然而其对后市的影响都要时间来验证。因此，股市与楼市两者都要根据自身投资目的决定是否入市。楼市已经逐步去投资化，而在这波买房的股市中，他们更看中的是目前整个楼市政策环境趋于宽松化，而且后续还有望出台一系列政策，这些都会带来住房市场成交量上升的态势，进而促进房价的上涨。从这个角度看，随着整个房地产市场复苏迹象的出现，若不积极入市，可能会延误最佳购房时机，并且导致购房成本加大。

　　谁受益新政？

　　改善型置业者购房“减压”

　　“3·30”新政实则主要针对此前受较高门槛限制的二套房置业者，就此，知名财经评论员叶檀表示，从统计数据来看，目前上海房地产购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远，以非学区换学区等等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，新政使得改善型购房者无需先卖再买，能够享受40%的首付比例。

　　但对于刚需置业者而言，新政对于改善型需求得到了释放，但诸如上海这类房源供不应求的市场，改善型需求大量入市，必然抬升房价，致使让刚需人群买房“施压”。一位刚需置业者告诉笔者：“首付是低了，但是大多数人的公积金贷不了80%的款，就算贷到了款，每个月要还的钱也多了，房价不降，依旧解决不了想买房买不起，有房却无市的尴尬局面。

　　项目尾盘以价换量去库存

　　世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟先生认为，楼市一揽子救市政策(包括信贷、财税等方面的政策红利)密集出台，对房地产市场，特别是有改善型住房需求买家的是重大利好。从去年下半年开始，中国政府开始逐步放松对房地产行业的各项调控。去年第四季度以来，针对首套贷款和利率等方面的信贷政策调整虽在短期内对市场销售有一定的刺激作用，但毕竟受众范围和优惠力度有限，未能达到理想预期。

　　刚刚进入2015年住宅销售便再次遇冷，2015年前两月全国商品住宅销售同比下降17.8%，为三年来同期最低。此次降低二套房首付比例的政策对于资产价格较高、对信贷依赖较重的一二线市场则更为敏感，购房者支付能力和市场情绪将进一步提升；另外，未来随着改善型需求的逐步释放，销量回升有助于缓解房企整体现金流压力，对开发商手中的存货，不仅是住宅，也包括商业地产价格亦或能起到稳定作用。

　　卢文曦进一步表示，现在市场心情高涨，一方面第一季度销售情况不佳，房企想借助政策快速销售，另一方面也在试探买家的态度。通过仔细对比“3·30”政策和“9·30”政策，其实二者都是针对改善且买普宅的，区别在于第一套房贷款是否结清，按一般消费习惯来讲，有资金的话会先还清贷款再贷，所以政策效力不会比“9·30”政策更大。

　　买房需求就集体释放

　　楼盘叫涨暂未行动

　　新政一出，楼市瞬间被激活。当天下午，新闻晨报《地产星空》　收到多个置业者来电，询问最新的买房信息，而笔者的朋友圈也被各种火爆的售楼处照片刷屏。笔者特此在4月3日前往刚需市场风向标的嘉定板块以及新兴豪宅区的大宁板块，了解新政前后的市场反应。

　　买房者忧涨急于入市

　　“3·30”新政率先引发了沪上各大开发商的营销大战，“不打烊”、“不涨价”、“送豪礼”等诚意吸引置业者的光临。其中，华润在新政发布后，展开了上海大区四城九盘“专项行动”，承诺“限时涨价”。4月3日，在嘉定南翔板块的华润·中央公园现场，笔者从销售人员处证实，该项目清明长假前不涨价，活动将在4月6日之后结束。届时，清明之后置业者签约享2%的优惠将取消。该销售人员进一步表示：“目前的情况并不是说开发商借机涨价，这是一个趋势，利好政策决定了房价的涨幅。我相信客户应该也能够明白，不担心客户会出现反感情绪。而从我们这几天接待下来的客户数量来看，新政颁布之后，前来看房的人流、客流都有明显增加。”

　　近日，李嘉诚在香港打折卖楼，引发香港楼市轰动。为此，笔者也前往了其长江实业旗下的湖畔天下售楼处现场，探访其上海项目是否也有所动作。该项目毗邻16公顷留云公园生态湖区，紧靠未来即将通车的轨交11号线陈翔路站（原花园站），产品包括连城大宅、高层公寓及行政公馆等。项目目前即将推出新一批格兰汇行政公馆，不限购、不限贷的房源在区域内独树一帜。据了解，该项目未受到新政太大影响，新一批行政公馆更是成为部分依然限购的购房者的首选。笔者随即采访了几位看房者，他们表示，该项目的房子已经前来看过好几次了，如果新推出的行政公馆总价合适，又能有吸睛开盘优惠的话，当然要趁那么好的机会买下，否则房价又要涨了。

　　中高端楼盘提价势在必行

　　外环以内，沪上新兴高端住宅区的大宁，作为改善型置业人群的集中地，这里也必是新政的极大收益者。此前，当这一带地块以4.7万元/平方米的楼板价成交后，其未来预计将逼近10万元/平米的售价再次搅动了整个上海的楼市格局，而这一次的利好势必再度助推板块的腾飞。

　　在新政发出的一周之前，笔者在工作日时间前往大宁板块探盘，大部分项目现场大约在2-3组客户，而一周后笔者再次前往现场，销售人员已经无暇顾及笔者，案场的人流量也是大幅提升，新政对于楼市提振作用可见一斑。在大宁板块另一在售项目现场，象屿大宁悦府的高级置业顾问丁女士表示：3·30’　新政公布后前来看房的人数明显增加，我们也在获悉新政之后进行了迅速的应对。房价的提升势在必行，大宁板块的楼盘都会做相应的调价，所有人都要顺应市场的变化，不过象屿大宁悦府目前仍然按照新政前的定价平稳销售。”

　　政策发布后开发商不敢真的涨价，即使放出风声说要涨价，只是项目营销需要，行动上基本不会。在政策利好之下，现在不借势以价换量就是傻瓜，但若真要涨价，还大张旗鼓的宣扬的开发商也是傻瓜。目前，房地产市场的行情并没有真的起来，大家对新政后的市场走势还是心存疑惑，大部分开发商会选择观望市场的反应。如果项目确实有火爆的销量，开发商们就都涨价了，但如果只是稍微好点，大家在价格上就谨慎了，谁也不肯为他人做嫁衣。卖得好才会涨，谁都不敢说一定好。如果有产品涨价以多为一线城市改善房，以中小企业为主。

　　现在楼市“清风”来了之后，开发商明显找到北了，该出货的赶快出货，我支持打着政策旗号做些营销，但不支持真的闹多大动静准备涨价。对于后市，大部分开发商想得很明白，赶快去库存去库存，我们想得也很明白，持续观望谁是这一波的聪明人谁是傻瓜。

　　“3·30”利好影响有多大？也需成交量来验证

　　“3·30”的政策对一手、二手的成交量会有助推作用，肯定是利好的因素，但成交量的放大受很多因素影响，其中也包括价格策略。如果库存在高位，开发商就想着涨价，肯定对成交不利，会对冲“3·30”的利好。高库存的当下，开发商仍然要以安全运营和跑量为上，应该慎涨价，并尽可能给予优惠，才不辜负政府的“美意”。4月开局没有出现成交量“井喷”，并且略显低迷，或许是给市场提个醒，“3·30”利好的影响力有多大，也需要成交量来验证。

　　各种影响楼市的力量归根到底都是影响供求关系的因素，只有成交量持续放大，使得去化时间明显缩短到供应偏紧、供不应求的区域，房价才会有逆转向上的动力。换句话说，在“供大于求”的状况下，房价没有上行的动力，只有下跌的压力。

　　上海楼市存在着结构性失衡，100平方米以下的商品住宅供应占比偏小，却是成交的主力。经验告诉我们，持续放量后，往往这样的产品会率先供应偏紧和供不应求，往往会率先逆转。虽然当下所有的产品总体上均呈现“供大于求”的态势，但市场双方还是需要用不同的眼光去看待不同的产品和不同区域的产品，不能一概而论。

　　限购城市有取消或放松限购可能

　　对于目前还有限购措施的城市来说，有取消或放松限购可能。这样的结论基于两方面假设：第一，在不取消限购的情况下，可能对非上海籍的首次购房者，他们的工作年限、社保缴纳年限会放宽。对第二套改善购房首付比例以及贷款利率会降低。第二，如果限购取消的话，建议对高端住宅如刚才所说的借鉴台湾做法，征收15%的豪宅税，用市场机制来调节高端住宅需求。

　　豪宅总是在市场走低的时候抗跌，在市场走高的时候起拉升作用。中国住宅市场有政策带动左右，而目前国家政策总体的目标是保民生发展。2015年相比2014年会有上涨的行情。从现有数据来预测：2015年中、低端刚需住宅的房价涨幅在10%左右，高端改善型住宅的房价涨幅在5%-8%。

　　此次政策调整是楼市回归市场化的一个信号，但要理性看待。从总体上来看，楼市政策的调整更加注重市场变化和供需关系，避免一刀切的情况发生。相较于降低购房首付比例，税收减免政策能够更直接地减轻购房者负担，减少交易成本。具体来讲，针对满两年的普通住房减免营业税，可以增加二手房市场供给，让更多的改善性需求得到满足。客观上讲，信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。

　　另从李克强总理的报告可以看出，确保合理住房消费、稳定房地产市场是主旨，遏制投机住房消费需求，加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持，仍将会是今后房地产行业发展的指导。对于购房者而言，目前的政策环境已经趋于宽松，2014年年末至今已有两次降息的金融信贷调整，未来不排除在政策方面继续保持宽松环境来满足普通家庭的购房需求。