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买房人的好消息:取消预售和取消公摊面积,国家终于“出手”了

2022-08-31 浏览:676

今年以来,尽管全国各大城市都在密集发布措施救市,但“房地产市场仍然呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段”。这话不是我说的,是国家统计局高层付凌晖亲自承认的。


从各个层面的数据来看,其实也佐证了这一说法:销售端,1-7月商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%;投资端,1-7月份,全国房地产开发投资79462亿元,同比下降6.4%。其中,住宅投资60238亿元,下降5.8%;新增贷款端,1-7月份,房地产开发企业到位资金88770亿元,同比下降25.4%。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款,分别同比下降28.4%、11.4%、37.1%、25.2%。

尤其是居民中长期贷款,相比往年更是“腰斩下跌”,这意味着什么不言而喻:房地产迎来前所未有的低迷,老百姓没兴趣买房,更没有投资的欲望,有的只是努力存钱的打算。央行数据显示,今年前7个月,居民储蓄合计同比增加3成以上。


房地产不景气,地方财政也跟着受影响。事实上,近期有多个城市释放了“财政吃紧”的信号:四川阆中一次性拍卖公办学校、行政机关等175家单位的30年食堂经营权;河南郸城因连续多月无法发放驾驶员工资,全市公交车停运;广东惠州博罗县,因公交企业经营困难减少班次。

当然,最值得说道的是四川乐山,同样是财政吃紧,但人家却摸索出了解决问题的好办法:一次性17亿卖断未来30年的大佛景区主营收益权。这个剧情,是不是跟姜文导演的电影《让子弹飞》中,葛优扮演的师爷说“鹅城的税收到90年以后”的剧情,似曾相识?

另外还有一个结果,很多人可能都意想不到:今年上半年是自1992年以来,30年来首次,地产对GDP贡献转负。


当然,这个结果也是很多城市不想看到的。很多专家经常高喊着“经济高质量发展,要打破对房地产的常规路径依赖”,这种话说起来简单,但是真正发生后,很多城市又无法承受这个结果。

这同时也反证了,为什么过去一二十年,房地产能高速发展?其实解释起来就一句话:在各类投资中,房地产投资同时满足了居民储蓄保值增值的需求,和地方对GDP、财政、税收收入的需要,形成了完美的储蓄替代。

经济学家马光远说,“房地产的支柱地位一百年不会变”。这话虽然听着刺耳,而且很多人不喜欢听,但却道出了很多城市对房地产路径依赖的发展的本质。


明白了这些道理,我们也就可以很好地理解,为什么今年以来,全国从上至下几乎是步调一致地在积极救市了——房地产稳,与之相关联的上下游行业才能稳,经济才能稳。

据不完全统计,去年三季度以来,全国已经有220+城市出台稳楼市政策,总出手次数超过700次了。降准、降息、解除限购、取消认房认贷、公积金新政、发放票、发放购房补贴等,可用的手段几乎全用上了,为什么楼市还是难以复苏?

个人认为主要是三方面原因:第一,国家对房地产实现良性循环和健康发展的底线其实一直没变。

这主要体现在两个方面:一方面对房地产仍然是采取“坚决不大放水”的施救逻辑。金融之“水”,其实是最能为房地产“解渴”的。事实上,回顾过去二十年,我国每一轮房地产大牛市,基本上都是金融货币政策最宽松的时候。但俗话说得好,水能载舟亦能覆舟。

另一方面,楼市经历长达一年之久的“降温周期”,尤其是今年上半年,对GDP贡献开始转负。但官方的态度仍然是“坚持房住不炒”、“满足老百姓的合理住房需求”、“促进房地产平稳健康发展”。对于很多专家建议的“解除三道红线”,更是不予理会。

第二,房地产的各项指标迎来拐点,这决定了未来房地产不可能再迎来高速发展,房价更不可能再复制过去的狂飙式上涨。一句话,人口、城镇化率、老龄化、供求关系等重要指标,均预示着,我国的房地产已经达到顶峰。


第三,也是非常重要的一条,公摊面积制度和期房预售制度,对购房者天然不公平,正在劝退买房人。个人一再强调,本轮楼市冷得快且难复苏,期房预售制度“功不可没”——“三道红线”新政下,靠高周转、高负债、高杠杆壮大规模的开发商,瞬间被“断了奶”,叠加销售不景气,回款锐减,于是开始集中出现债务暴雷。最开始,开发商内部还能靠挪用商品房预售资金等拆东墙补西墙勉强维持。实在坚持不下去,也只会宣布债务违约。其结果就是很多项目停工、延期交付。买房人的合法权益无法得到保障。

这种情况发生得多了,自然整个房地产市场都弥漫着“负面消息”,买了房的胆战心惊等着交房,准备买房的,也赶紧打消了买房念想,延迟购房计划,持币观望。买房人集体“躺平”不买房,就出现了我们文章开头所说的局面:房地产销售、投资、贷款均大幅萎缩,进而影响土地市场,对地方的财政收入造成巨大压力。


一句话总结就是,当下的楼市,房价预期扭转和买房后交楼无法得到保障,才是买房人“不敢买房”的真正原因。这也是为什么,今年以来,首套房商贷利率已经将至历史最低点4.1%,同时各地的公积金贷款额度也创下新高,且很多有潜力的城市也基本放开了购房门槛,但都始终无法提振市场信心但根本原因。

“保交房”虽然不能彻底让房地产复苏,但至少短期内能提振买房人的信心,对于“救市”的重要性不言而喻。那么国家和地方又是如何做的呢?


买房人的好消息:取消预售和取消公摊,国家终于“行动”了

首先,针对期房预售制度,各地纷纷升级了资金监管政策。媒体报道,今年7月以来,长沙、东莞、杭州、西安、郑州、青岛、嘉兴、汕头、沧州、深圳龙岗区等多地,均采取措施收紧预售资金监管,要求预售资金存入银行专用监管账户,专款专用,不得随意支取和使用。

以九江为例,直接公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。同时九江市住建局明确表示,取得商品房预售证的项目,将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号;再比如青岛多家银行已经开始执行,“楼盘封顶后再发放按揭贷款”的政策。


其次,取消期房预售,福州、北京、合肥等多个城市终于“动手”了——虽然不是大家想象的开始“全面取消预售”,但也跨出了第一步:把“现房销售”写入土拍文件。尤其是北京,在第三批集中供地中,18块地块有13块设置了“竞现房销售”环节。

众所周知,北京历来是全国政策出台的风向标城市,北京率先将超过70%的项目实施“现房销售”,不仅将“取消预售”提上了日程,更对其他城市起到了模范作用,有很强的参照意义。比如合肥,在第三批出让的土地中,有一块开始试点现房销售,很难说不是受比较新政的影响。

一提到期房预售,很多专家总爱赞扬其历史功劳,更有不少人强烈表示反对,比如北师大教授董藩,三番五次强调预售制是房地产“最伟大的发明”。预售制的种种弊端,我们已经强调了无数遍了,取消也是大势所趋。尤其是在现如今房地产进入黑铁时代、购房需求锐减、城镇化进入缓慢发展的大背景下,期房存在的价值几乎为零。

有人说,不需要取消预售,只需要加强监管就行,对此我们想说的是,这种纯粹是“搪塞”之言。期房预售暴露出来的问题,单纯靠加强监管、提高规范是很难彻底解决问题的,唯有从源头上“取消预售”,才能真正保障购房人的合法权益。


其次,取消公摊面积,内蒙古也跨出了第一步。8月24日,内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复委员王凤华《关于规范房屋“公摊面积”的提案》中称:委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据,对维护老百姓切身利益具有积极的作用,因此我厅将取消“公摊面积”的建议,列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。


和取消预售制度一样,虽然取消公摊面积目前也仅限于“上报住建部”,但这是官方首次正面回应“取消公摊面积”,具有积极的意义。在易居研究院专家严跃进看来,“这势必将使得过去民间讨论较多的问题更受政府层面关注。”对于处理好公摊面积的问题,对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本,具有积极作用。

取消期房预售和取消公摊面积,国家终于“行动”了,毫无疑问这对于买房人来说将是实打实的好消息:前者能最大程度保障期房按质按量如期交付,未来买房人提前还贷款,购房首付款不知去向等问题都会逐步得到解决;后者可以让买房人免受公摊面积的不公平待遇,尤其是公摊面积制度中逐步透明化,这将让开发商虚报公摊面积,无处遁形。


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