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中央9字定调楼市,9月起该不该买房,房价涨还是跌?都有结论了

2022-08-31 浏览:660

8月24日,国务院召开常务会议,主要针对当前的经济、楼市、旱灾等问题提出了解决办法,我数了一下,关于稳增长一共19条方案。


其中关于房地产只有一条表述:允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。加上标点符号,一共35个字符。

俗话说得好,字越少,事越大。中央最新定调楼市,到底释放了哪些积极信号?

在分析之前,我们先看看当前的房地产市场,到底处于何种状态。换言之,国常会是在何种语境下,对房地产作出了何种指导。

如果用四个字总结当前的楼市,个人认为“寒气逼人”再合适不过。实际上,这还是今年1-7月份,全国220+城市,出台近600次调控政策后的结果。

接下来我们就从房价涨跌、贷款新增、房地产开发投资、房企销售额、土地出让金收入等几个维度,加以验证:


房价涨跌:统计局数据显示,7月份70个大中城市中,新房下跌的城市有40个,二手房下跌的城市有51个,环比上月分别增加2个和3个,占比分别为57.1%和72.9%。这意味着当前时期,全国主要城市中的绝大多数房价都在下跌。尤其是真正反映市场行情的二手房,更是近乎于“全线下跌”。

贷款新增:央行数据显示,7月份人民币贷款增加6790亿元,同比少增4042亿元。分部门看,居民户中长期贷款新增1486亿元,环比少增2680亿元,非金融企业中长期贷款新增3459亿元,环比少增1.1万亿。信号很明确,7月份居民和企业部门信贷扩张意愿都严重不足。尤其是老百姓购房的意愿降至历史最低水平。

另外,从今年二季度新增个人住房贷款仅200亿,新增人民币房地产贷款-1105亿元,可以看出,当下大家不仅不愿意贷款买房,相反,还都在扎堆提前还房贷。


大家不愿意贷款购房,是因为市场上的资金不充裕吗?恰恰相反,7月的M1-M2增速剪刀差回升至-5.3%,前值为-5.6%,代表市场资金“活期化”。换句话说,当下市场流动性仍相对宽裕。

房地产开发投资:1-7月份,全国房地产开发投资79462亿元,同比下降6.4%。1-7月份,房地产开发企业到位资金88770亿元,同比下降25.4%。定金及预收款28575亿元,下降37.1%;个人按揭贷款14169亿元,下降25.2%。

房企销售额:1-7月份,商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。其中百强房企的销售额下滑得更厉害,前7个月百强房企销售额均值为418.9亿元,同比下降47.3%,近乎“腰斩”。这是什么概念?今年前7个月百强开发商只卖了,去年同期业绩的一半多一点。

值得一提的是,截止到7月末,今年已经有31家百强房企,因为无法偿付到期债务而暴雷。

销售市场密切影响土地市场,1-7月份销售、投资、贷款等指标均大幅萎靡,土地出让金收入也好不到哪去。今年1-7月全国土地出让金收入28279亿元,同比去年同期的41407亿元,降幅31.7%。专业人士指出,考虑到大量的地块由当地政府的城投平台公司由底价竞得以托市,实际上,今年前7个月,地方的卖地收入降幅可能超过50%。


了解完当下楼市各指标的基本情况,再来看824国常会关于房地产的定调,我们也就能明白“事出有因”这个道理了——允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。

乍一看,很多人可能会觉得,这次的定调也毫无新意,因为这和之前的定调并未区别。以前说的是“因城施策”,现在是“一城一策”,这不是一样的吗?

当然不一样,这次对楼市的定调重点其实在“灵活运用信贷等政策”这9个字上面。众所周知,信贷是调控楼市的最惯用也是最好用的手段,因为房地产说白了是资金密集型产业,它对信贷的依赖,就如同鱼儿对水的依赖。去年底以来,暴雷的开发商,基本上都是资金流出现了问题,究其根本是信贷不畅。

虽然没有明说,但其实潜台词就是:房地产复苏,牵涉重大,事关百业兴衰,稳楼市各城市可以继续加大力度。说白了就是,可以继续添柴加火,放开手脚。

那么除了信贷之外,还能用什么工具?这涉及的面就多了,发放购房补贴、减负降税、提高公积金贷款额度、支持“商转公”、一二线城市可以适当放开限购、棚改发房票、现房现售等。


有人可能会说,这些政策今年前7个月,基本上该出的都出了。事实也证明,这些措施作用不大。在我们看来,这就是典型的认知谬误。上半年很多城市确实尝试性推出了很多有创新的政策。但之所以不管用,主要是两方面原因:第一,这些措施没有和其他措施,形成合力。比如珠海,全国首创“一人购房全家公积金帮”政策。这个政策其实是非常高明的,之所以施展不开,是因为不具有普适性,且力度偏小。如果珠海把其他措施与之形成合力,结果肯定不一样;

第二,绝大多数城市在调控楼市时,仍然是老思想,“既要又要还要”——既不想房价下降,又想要保住土地财政,还想大家都踊跃买房,这不是典型的异想天开吗?

比如云南昭通发布的《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》,其中提出,稳定房价促销售,指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价,并严格执行一房一价备案制度,不恶意降价,保持房价在合理区间运行。


“不准开发商降价卖房”,出发点是好的,稳定楼市,但这种做法显然是不可取的。开发商不降价,房子就卖不掉,房子卖不掉,债务问题就无法解决,房企可能连活下去都很艰难。这样做,到头来对卖地,还是没有好处。正常的做法是,地方应该联合开发商,研究制定更好的、更稳妥的降价方案,以地方牵头,来让利于民。而不是直接设置“房价跌停板”。站在老百姓的角度,这类政策出台的越多,市场的观望情绪会越浓厚,越不利于稳定楼市。

央行最新9字定调楼市,其实释放的信号总结就是一句话:楼市复苏责任重大,毕竟房地产仍然是经济的压舱石,所以为了大局着想,9月起,各地仍然要加大力度稳楼市。说白了就是,楼市行情差的地方,可以继续出台政策救市。病未痊愈之前,不能停止用药。


9月起房价涨还是跌,该不该买房?个人认为都有结论了:

首先,不管是一二线城市还是三四线城市,在成交量未恢复之前,房价很难再上涨。也就是说,在买房人的信心没提振之前,楼市很难在短期迎来复苏。事实上,从各大城市的库存去化周期来看,房价短期也很难上涨。以青岛为例,7月底新房库存全国前3,库存去化周期超过20个月,典型的“供大于求”。而且按照上半年的流速,去化周期可能高达30个月以上。这种情况下,下半年房价上涨的底气在哪里呢?

再比如深圳,7月份二手房住宅成交量2036套,同比下跌20.37%。仍处于历史性低位,冰冻期依旧在。7月末新房住宅去化周期也接近12个月,处于历史性高位。所以短期内,即便是深圳这样的一线大城市,房价仍然有下跌的压力。

一二线城市尚且如此,更何况全国数百个新房严重过剩,人口大量流失,购买力接近枯竭的三四五线城市。8月15日,统计局高层总结,“房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段”,释放的信号再明确不过,房价尚未见底。房产专家解读,9月起,整体而言,房价仍然会继续下跌。


其次,该不该买房,个人认为要因城而异。一二线城市,现在几乎是大范围放松了购房门槛,而且在公积金贷款、首套房利率、购房补贴等层面,也做到了应出尽出,算是利好不断。尤其是相较于2020年,很多城市的房价也下降了不少。综合下来,现在买房比前两年,要节省不少成本。更重要的是,对于购房者而言,现在的市场上买方说了算,这等于买房人有了充分的话语权,可以和卖家充分讨价议价。所以,对于真正的刚需而言,现在确实是看房、选房的好时机。

不过对于全国为数众多的三四五线城市,个人认为现在进场无异于高位接盘。尤其是很多出台“限跌令”的城市,买房更不是好时机。这些城市之所以会出手“托市”,本质上就是需求严重不足、库存严重积压,且房价无法支撑。大家不妨再等等看,至少等到年底,一方面11、12月份,开发商有冲业绩的需求,降价促销欲望很强烈,能实打实降低购房成本;另一方面,接下来两个月很关键,尤其是顶不住的城市,大概率会加大救市力度,这有利于买房人做出最有利的选择。


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