当一手房市场渐渐遇冷准备过冬之际，二手房市场的销量情况如何呢？根据统计数据显示：2011年3季度，西安二手房市场成交面积为49.42万平方米，环比下滑了0.54%；成交套数为3696套，较上季度减少了239套；成交均价为3313元/平方米，环比上涨了11.32%。其中，二手房住宅成交29.63万平方米，环比下滑15.37%；成交套数为3340套，较上季度减少534套；成交均价为3897元/平方米，环比上涨了26.73%。与2011年2季度相比，3季度西安二手房市场整体呈现了量跌价涨的态势。

    二手房市场成交萎缩，一、二手房出现价格倒挂，二手房成交量低迷部分小型中介现关门、裁员，卖家无奈的“售改租”等现象开始出现。

1.目前的二手房市场交易整体低迷，造成这种现象的原因有哪些？

    这是由于多年来政府以打压商品房市场投机投资以及抑制房价为目的调控政策下，二手房市场首当其冲的受伤，诸如五年交易营业税、个税、契税等政策对于二手房市场的交易形成持续影响。尤其是今年2.25西安限购令以来，西安二手房市场交易锐减，1-7月二手房交易面积为73万平方米，与去年同期相比下降达30%以上。交易下降使二手房价格浮动加剧，近期租转售等，对中介的影响非常巨大，达历年之最。许多机构已经出现连续亏损现象，大规模关并现象已经显现。这里也有楼市热炒中介跟风盲目扩张的原因，更有专业注册600家，市场存在至少1500家以上行业乱象造成的结果，非一时之原因。

 

2.在这些因素中，有哪个起决定性作用或者说较为关键？

    与一手房市场一样，观望为近期二手房市场的主要表象。数据显示：三季度，西安二手房住宅成交29.63万平方米，与2011年二季度相比，三季度西安二手房市场整体呈现了量跌价涨的态势。第二点就是市民对一手房的热情大于二手房，这与消费观念有一定关联。第三，二手房价格统计不够规范，造成实际价格高于公布价格的事实，给中介造成信任危机。比如媒体报道“西安二手房成交均价上季度跌破3000元/平方米，但本季度强劲反弹，尤其是二手住宅均价，已经逼近4000元/平方米。”西安目前二手房均价，保守的统计应该在5000元/平方米以上。第四，就是不足五年房屋交易各项税收、中介费叠加后高达10%；按揭贷款首付比例提高，10年左右住宅需支付5成、利率提高对购房需求形成障碍。以上原因对二手房交易的掣肘日益明显，都是较为关键的。

 

3.对于二手房中介出现的“倒闭潮”“关门潮”，作为中介公司，应该如何应对这种形？

    6月，我曾接受陕西乐居主编李栋和三秦房产副主编王文科的联合采访，发出“二手房中介大浪淘沙 优胜劣汰的时代已经来临”的预警，事实证明顺势全民搞中介，任何人都来卖房、租房，忽略了专业素质、技能的培训，是急功近利的表现。而在深入调控进行当中，企业自身不足首先暴露出来。而一旦市场遇冷连续亏损就扛不住，或倒闭或转让。一是说明了中介抗风险能力不足，二是经营单一缺乏足够的业务支撑，还有用心与否、服不服水土、专业服务是否到位等问题。

    对于目前状况，建议各机构结合自身实际，做好自救和业务拓展工作。目前减员增效是比较常见的手段；其次，开拓延伸业务，如增加服务内容，丰富经营品种等；第三，利用目前闲暇加强对系列新政的学习和总结，抓起对员工的业务培训，增强业务技能；第四，加强横向合作，如一二手房联动、拓展商铺等非限购产品销售，利用网络电商平台营销等；第五，适当降低中介费，回馈市场、回馈消费者。总之，在加强自身建设，完善服务措施的同时，还应及时观察市场变化，切实做好诚信经营。

 

4.现在已经出现卖家“售改租”或者降价销售，而中介公司也开始代售新房以求生存，这样的方式是否会对二手房整体交易低迷的状况有所改善？这种作用能有多大？

    一二手房联动是针对目前市场的权宜之计，在发达国家和地区已是成熟态势，在国内、尤其是西安还有很长一段路要走，况地域居民的消费习惯也有待引导。

    一二手房联动不仅在于应对低迷市场、增加企业收入，还在于拓展经纪人员思路、开拓视野全面发展。长期以来，业界有个说法，说干二手房的去卖一手房都能很快进入角色；而卖一手房的来卖二手房却很难进入角色。虽然这个说法有失偏颇，但一二手房销售长期“背靠背”不能互补，没有交流，从而掣肘了二者联动，对市场极为不利。不论一二手房联动的作用如何，它必是今后发展的一种方向。这里再补充一点，网络电商的兴起，已经被成功运作，一二手房联动如果能充分利用这个平台，也一定会起到积极作用。