“房地产调控”，早已成为业内人士天天挂在嘴边的术语。然而，这一术语的具体内涵及演变，却又似清非清。尤其是，在当前房地产调控和市场走势敏感时期，又该如何认知和理解呢？

房地产调控，主要是调节市场温度、规范企业行为、维护市场秩序，而且并非只有打压才叫调控。自90年代以来，共计经历过五次调控，1993-1994年抑制开发投资过热、1998-2000年改革促进住房市场、2004-2007年控制楼市大涨、2008-2009年刺激住宅消费、2010年至今遏制房价上涨。

任何一轮调控，随着效果的逐步显现，都应该“相机抉择”的进行松动，直到效果基本显现之后，就该停止调控。如果调控过头，则不得不倒过来实行反向调控。这个道理很简单，调控的功用，原本就是市场偏热时加凉水，市场偏冷时加柴烧。

需要指出的是，商品住宅价格，越来越成为调控的重点，甚至成为最近这轮调控惟一的核心目标。著名的“限购、限贷、限价”三限令，在史无前例严苛打压房价的行政干预手段之下，去年10月开始全国房价出现下行拐点，至今仍在继续下跌，房地产市场风雨飘摇。

显而易见，当前调控效果正在显现，政策应该考虑微调。如果把“调控”二字做分解，则“控”的比重要减少，“调”的戏份要增多。也即对于严厉的控制措施，进行适度的松绑，从而避免房地产市场出现超预期的大跌。那么，如何调整力度？

首先，要对住宅需求进行二分。一方面，对于投资投机性购房需求，要继续进行抑制，未来等房价回落到合理水平之后（需要几年），可考虑将投资需求网开一面。另一方面，加强对于自住需求的保护和政策优惠，也即加大信贷、税收的差异化程度。

关于自住需求，又可细分为两类。一类是首次置业需求，另一类是二次改善需求（2008年救市时曾提出明确标准：人均住房面积低于所在地区平均水平）。对于首次置业需求，中央相关部委，近几个月已有多数表示，要进行优先满足。至于二次改善需求，中央官方尚无表示，不过近期芜湖新政被叫停，与此有些许关系。

芜湖新政，关键内容是给自住型普通住宅以契税补贴。注意，并无指代首套房。在遭到舆论批判后，当地官方特意发文解释：购置首套房家庭、人均住房建筑面积在30平方米以下家庭或现有住房为不成套住房的家庭，为改善家庭居住条件而购买的自住改善型普通商品住房。结局，还是被叫停。说明在当前阶段，高层并不想将二次改善需求纳入放松范畴。

笔者的观点是，上半年要尽快落实对首置需求的政策优惠，下半年视楼市情况而定是否也关照改善需求，如果市场依然低迷，房价下跌不止，则应保护之。对于首置需求，主要在房贷和税收方面扶持。对于普通住宅，首付不超过三成，贷款利率不超过基准线，其中对于90平米以下的普通房，首付二成，利率不超过基准利率的九折。契税的减免，放权地方政府。

对于大家关注的限购政策。第一，46个城市今年不可能全部退出；第二，部分房价并不高、调控效果明显的二三线城市，下半年应允许进行局部放松；第三，局部放松的方式：只限普通住房，放开高档房；建立居住证制度，放宽外地人，尤其人才的限购标准。