邹平房产网 www.shijifc.com              2012年04月27日   来源：证券日报

“北京土地市场已经入冬，不过还有继续触底的可能。”一位业内资深开发商对记者表示，“如果不是优质土地，我们绝不考虑出手”。

　　链家地产市场研究部表示，4月已经进入尾声，预计剩下几天挂牌和成交都将没有变化。据其统计，北京市1月-4月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为2011年全年的12.8%，同比下降39%，比2011年同期少收入211亿元。

　　更值得一提的是，上述成交地块中，商服地块共成交11块，土地出让金为47.7亿元，同比骤减67%。这意味着，北京市前4月土地出让金收入这一项中，仅商服地块就比2011年同期少收入约100亿元。

　　首4月土地出让金135亿

　　根据土地储备中心显示，2012年前4月北京市土地出让金为135亿元，同比大幅缩减近4成；2012年前4月共推出5块住宅用地，7块商业用地，而去年同期为17块和20块，同比分别大幅下滑了70%和65%。

　　对此，链家地产陈雪认为，前4月新入市地块数量同比大幅减少，再加之房企当期拿地意愿低迷，造成了土地市场成交较少。陈雪同时强调，楼面价大幅跌落也是造成目前土地出让金大幅下降的原因之一。

　　值得注意的是，据土地储备中心显示，北京市土地市场均楼面价为2927元/平米，同比大幅下滑47.9%。

　　对此，陈雪认为，当期平均楼面价大幅下滑的主要原因是商业用地全部以底价成交，折算成楼面价仅约3760元/平米，同比去年下挫约43%。

　　值得一提的是，4月16日，房地产业内默默无闻的南昌市政投资以19.15亿的总价击败万科、首开等业内知名房企，成功斩获北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地，平均楼面价格达2.57万元/平方米，溢价率约为43%，成为北京年内单价新地王。

　　根据链家地产市场研究部统计，2012年4月份，住宅用地成交2块，打破3月无住宅用地成交的局面，但比2011年同期依旧减少2块。同时，住宅用地溢价率为24%，结束了自2012年1月至3月以来连续3个月全面0%溢价的局面。

　　有分析人士表示，从上述土地成交数据来看，显然新地王的诞生并未引发多米诺骨牌效应，开发商对于拿地的态度依然小心翼翼。

　　商业用地开始转冷

　　根据链家地产市场部统计，北京市首4月商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%；土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%。陈雪表示，这意味着商服地块要比2011年同期少收入约100亿元。

　　事实上，自从2011年调控愈加严厉以来，商业地产随着住宅的遇冷而升温，促使不少房企纷纷转战商业地产，商业用地因此曾一度得到众多开发商的青睐。

　　而从上述数据来看，显然商业用地随着住宅用地成交陷入冰点也开始转冷。

　　对此，陈雪分析认为，今年一季度以来，商业用地量价齐降明显。一方面是由于北京首4月优质商业地块比较稀少；另一方面则说明，同去年个别开发商积极拿取商业用地不同，今年开发商对于转投商业更加理性。

　　“商业地产其实是条血路，不是所有房企都适合走的路。”今典集团董事长张宝全曾对本报记者表示，与住宅相比，商业地产缺少居住的空间和功能性，实现的是经营性价值。

　　事实上，有分析人士向记者表示，部分房企盲目转型商业地产确实给企业带来了很大负担。商业地产项目资金需求庞大，回笼资金周期长且缓慢。因此，开发商在投资商业地产项目时，对商业用地成本的要求考虑更多。一旦“下注”，资金本不充裕的房企可能会被拖垮。