说起房地产，可能大部分人首先想到的会是“住房不炒”，可这个多年来一直被政策压制的板块，从今年3月份开始却多次被市场“炒”作，但这次炒的不是房价，而是股价！

金融委3月定调，央行银保监会再出利好！

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。关于房地产企业，会议指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。这一表态，对于房地产行业来说，就像是吃了一颗“定心丸”。

也正是从3月16日开始，房地产板块开启了一波持续20天的强势上涨，从3月16日到4月6日，房地产指数涨幅约38%，板块掀起多次涨停潮，更是走出了以中国武夷，中交地产，天保基建等为代表的多只翻倍妖股。

房地产板块近期走势图

来源：点掌财经

5月15日，央行和银保监会的一则联合发文，再次将房地产板块推向风口。文中提到：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

在此消息出来的前一个交易日，房地产板块就出现了涨停潮，板块当日涨幅超过4%，有十余支个股涨停。颇有之前3月16日的味道，而这一波房地产板块是否还有大的行情机会？我们又该如何把握呢？

关注资产负债率和经营活动现金流！

对于房地产行业来说，笔者认为一个重要的财务指标就是资产负债率。房地产企业的资产负债率过低的话，不能起到较好的财务杠杆作用，会使得企业筹资成本较高；而当企业的资产负债率过高，企业的财务风险也会变大，造成企业偿债能力较弱，甚至可能导致企业资不抵债最终破产。

而目前国内房地产板块的负债率普遍处于一个较高的水平，不少房企的负债率都在80%以上，如中交地产已经连续6年资产负债率超过了85%。在“三道红线”以及房地产贷款集中度管理政策实施后房地产行业的平均资产负债率有所下降，从阿牛智投独家数据可以看出，房地产行业平均预收账款逐年上升，且平均资产负债率处于下降趋势，房地产行业高负债高风险的不良现象有所缓解。

房地产行业平均资产负债率曲线及平均预收款

来源：点掌财经

除了资产负债率之外，现金流对于房地产企业来说也是一个很重要的指标，房地产企业的经营运作具有一定的特殊性，它们对于资金的需求量大，依赖性强，且占用时间长，因此，房地产企业的现金流管理也尤为重要。

模型验证思想，收益率跑赢指数73.75%！

于是笔者以资产负债率为主要的选股因子，剔除ST股票，再以经营活动现金流从大到小排序做进一步筛选，选股数量为1到10只。得到的选股模型具体的回测结果如下：

房地产板块选股策略收益率对比房地产板块及上证指数

来源：阿牛智投

回测结果显示该一年短线策略的累计收益率为54.19%，平均年化收益率为53.83%，同期近一年上证指数的收益率为-11.26%。跑赢指数73.75%！风险回报率为：1.57。收益率大幅跑赢了板块和指数。

对于房地产板块和笔者的这个房地产板块的投资策略你有什么看法呢？欢迎留言交流！