从2021年10月起，房地产的市场变化之风就已频频吹起。

2021年10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”的融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款等等。

5天后，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜公开表示：“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”

“稳”字当头，“房住不炒”构成政策边界

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日在接受采访时指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

说到2022年住房城乡建设事业的工作核心，王蒙徽用了一个“稳”字来概括。

他表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴，购房补贴，不完全统计12月最后的一个月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的接近25个城市都拿出了真金白银，以期提振房地产市场。

在这些政策的影响下，12月全月房地产调控政策次数也高达65次，是最近多月来的政策次数高点。11月房地产调控56次，10月房地产调控48次，9月单月全国房地产调控累积62次。

2020年全年累积调控489次，2021年高达651次刷新历史记录，同比上涨幅度高达33%，单月平均调控次数高达54次。

首先：年内房地产调控已经超过650次，刷新单年历史记录。年底房地产调控密集发布

11月-12月来，房地产政策整体出现转向。

中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在接受《瞭望》新闻周刊采访时指出，经济社会发展是一个相互关联的复杂系统。要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己、不及其余，避免局部合理政策叠加起来造成负面效应；又要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。制定和实施政策，都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果检验政策的成败优劣。

整体来看，我国的房地产行业已经走过了暴利时代，在经历了土地红利和金融红利的阶段之后，正在迎来管理红利的发展新阶段。

政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。特别是12月，各地房地产政策宽松明显。超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。其中包括黑龙江、吉林等东北省份发布稳定房地产政策印发市场关注。很多城市增加落户，南宁等城市发布了人才购房补贴政策。

其次：政策底部出现，信贷回归正常。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。

行业转型，企业优胜劣汰不可避免

刚刚过去的2021年，房地产市场出现一些波动，一些人甚至用“第一次真正遭遇风险”来评价。那么2022年，在行业和市场层面，又将吹什么风？

按照中财办原副主任杨伟民的表述，我国房地产市场的风险并不是短期的，如果没有疫情的冲击，房地产风险迟早也会开始显露，他认为风险的底层逻辑在于房地产、金融、地方政府基建投资的三角循环，已经走不下去。

具体而言，从2004至2013年，房地产行业部分承担了我国经济逆周期调节工具的职能，在此过程中，房企获得了政策和人口红利，行业规模突飞猛进，社会商品房库存快速积累。

此后，在2014至2019年之间，市场又开启了“去库存”的过程，房企享受到“量价齐升、供销两旺”的福利，于是更加激进地上杠杆，导致部分企业的现金流长期处于紧绷状态。

出现当下楼市全面断崖式下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场断崖式下调。11-12月最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。10-12月房贷逐渐回归政策，开始影响市场，市场逐渐回归平稳。

第三：三四线城市集中释放补贴政策是各地地方政府能使用的最大政策

楼市有望逐渐企稳见底最近各地的人才成为房地产政策调控的窗口，新市民落户购房也成为鼓励的方向。户口、学历、三胎等成为放松的主要方向，符合房住不炒，符合人才吸引要求。

政策目前主要集中在三四线城市，也体现了楼市的严重分化。从全国市场看，2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录成为定局，但在3季度来楼市全面断崖式下调，已经连续7、8、9、10、11月,5个月市场成交量明显同比下调。

相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。但随着政策的逐渐稳定，特别是10-11月来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，市场底部有望加快出现。

目前看，信贷积压很多城市明显缓解，预计12月房价依然会惯性下调，但随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。

第四：2021年房地产整体调控政策出现了明显的上半年收紧为主，下半年市场下调后逐渐开始出台稳定调控政策。2021年全年，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。

第五：房地产税的政策立法与试点将成为2021-2022年最被关注的话题，这也很可能是2022年影响市场最关键的政策变量。

第六：从经济工作会议等内容看，2022年中国房地产调控将坚持房住不炒的基础上开始要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

促进良性循环则指向政策端须着力防范销售及信用端的恶性循环风险，保障市场预期的平稳有序。

过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，一方面信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。

2022年不同企业可能有不同的战略选择，但无论如何选择，一定要聚焦自己优势区域和能力，不盲目扩张、不盲目多元化、不盲目四处举债