来源：证券市场红周刊

随着清明节后房地产市场成交量继续回暖，4月份房地产板块整体震荡向上，特别是4月25日申万地产行业脱颖而出，全日大涨3.58%。券商研报认为，这是近期信贷政策重归宽松下“刚需”释放催生的反弹，但是房地产企业资金压力犹在，“以价换量”仍是房企最好的选择。也有券商认为，这将直接制约板块估值回升，毕竟供求紧张导致房价飙涨已成历史。

　　“刚需”催暖楼市成交

　　从各大券商持续跟踪的房地产周报数据来看，清明节后一、二线城市房地产市场继续回暖，但是复苏的势头相比3月份的“井喷”有所放缓(见附图)。4月以来，周均成交量仅相当于3月全月周均成交的80%左右，市场热度有一定降温。

　　伴随着成交量回暖的是价格回落和首套房贷回归基准利率，目前首套房的贷款利率回落至基准利率，部分区域可获得85折的优惠利率，这将有效提升刚性需求购房者的购买力。而且部分偏高端的以自住为主的改善性项目的销售和来访出现了较明显的回升。另一方面，最近传出住建部推进刚需购房优惠制度化消息，部分二、三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15%~25%，这也是本周三房地产股大涨的原因所在。

　　从均价来看，4月份券商追踪的重点城市房地产成交价格继续回落，4月15~22日该周长城证券跟踪的重点城市房价指数环比下跌1%，而今年以来平均房价较去年同期同比下跌3%。“房价继续下行，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。”中投证券房地产分析师李少明说，他认为虽然库存压力仍在，但是去化时间缩短，低于去年同期水平。记者从其它券商的研报中也看到，随着过去2个月销量反弹以及新增库存的减少，近期重点城市库存消化指数环比继续下降，这令资金链紧张的房地产企业暂时舒了口气。

　　成交继续回暖难度大

　　不过，房企仅仅是暂时舒了口气。限购、二套房贷等重要政策现在仍然在观察期，特别是经历了一季度的需求释放后，在中央一再坚持调控下4月份乃至二季度有可能出现销量环比下降。“4月销量环比可能出现10%~15%的下滑。受制于库存和资金压力，预计将有更多的开发商加入降价促销的行列，预计二季度整体销量相对一季度和去年同期都会向上。“长城证券房地产分析师刘昆认为。

　　“前期累积的刚需释放的小阳春效应正逐步弱化，但由于2011年4月刚出台调控政策，成交为2011全年低点，因此本月成交环比走平，同比依然保持上升是大概率事件。”华泰联合证券分析师鱼晋华写道，她认为房地产板块的投资情绪在4月基本面走平的情况下维持高位，存在透支的可能，5月地产板块或仍将有调整的机会。中金公司研报也认为，近期行业政策难见放松迹象，而二季度成交持续回暖的难度较大，价格下行压力大，A股地产股也将面临调整压力。中金公司重申二季度回归防御，推荐房地产龙头和商业地产股。

　　仅靠首次置业难以推动全国住宅销售持续增长，政策或将继续微幅调整，或者开发商选择“以价换量”度过难关。从官方公布的数据来看，3月份70个大中城市新建商品住宅价格同比下降城市38个，环比下降城市达46个。说明房地产供求格局已经发生了变化，房价快速上涨的局面未来几年都难以重现，这是真正考验房企的时候，所以很多券商从安全角度都推荐在融资、产品和管理上有能力的大中型房地产股，比如万科、保利、招商、金地，中南建设、荣盛发展、首开股份、苏宁环球、福星股份等。不过，涨幅较大的却往往是有概念的地产股，如有深圳前海金融概念的沙河股份、深振业A、深长城，上海本地房地产股中华企业、上海新梅、新黄浦，以及业绩增长的荣盛发展、广宇集团、顺发恒业等。