来源：南方日报

【圆桌会议】

　　特邀嘉宾

　　中山中原地产高级拓展总监植建军

　　天睿房地产市场研究部何见祥

　　中正物业总经理黄加红

　　大地物业市场研究部总监冯瑞卿

　　春节过后，伴随着限价标准的放宽，中山楼市一度呈现出回暖的态势，尤其是3月成交更是创下今年新高。在此背景下，“房价见底”的消息开始流传于市面。更是有开发商说，今年5月中山房价将真正见底，一旦过了这一时机，房价必将强势反弹。

　　4月的成交态势究竟如何？即将到来的“五一”楼市又是否能够掀起小高潮？未来中山楼市将朝哪个方向发展？

　　本期地产圆桌会议特意走访市内多名地产专家，为您详解中山楼市的发展动向。

　　问：“五一”楼市有何特点？答：火拼提前来临

　　转眼间，5月黄金月已经到来。与往年相比，今年的5月楼市又有怎样的特点？

　　天睿房地产市场研究部何见祥表示，随着“五一”黄金周的日渐临近，房地产市场上的硝烟也开始逐步浓烈，各种认筹、促销、加推等预热炮弹层出不穷，俨然已经进入“五一”楼市待战状态。

　　往年的4月，阳春三月的爆发让购房者与开发商都有所收敛，市场供应与需求趋向保守，两者的共同目标都集中在“五一”期间.今年整体形势不同，2011年经历了号称历史最严厉的政策调控阶段，市场需求一再压缩。然而，进入2012年后，政策控制仍然保持趋紧状态，压缩的市场需求并没有爆发，小打小闹的二三月阳春态势也不能改变这种局面，这些压缩的需求期待在“五一”销售黄金季打开，因此也有了“五一”前夕提前火拼的市场共识。

　　何见祥认为，近期赶搭申领预售证末班车的楼盘一浪接一浪，这也是“五一”前夕备战的最好证明。往年这个时候还是断断续续的个别楼盘申领，今年，4月末赶搭班车的架势已经提前到4月初。短短一周时间，全市商品房预售增加近几千套供货量。从这点可以看出，开发商基本看好“五一”市场前景，因此“五一”前夕的准备也相当充分。

　　问：近期成交形势怎样？答：购房需求或集中爆发

　　伴随着开发商的积极备战，今年的5月是否能够成功实现突围，带领中山楼市成交再度攀上一个新高峰？

　　何见祥表示，鉴于阳春三月市场有所恢复，不少楼盘通过合理促销尝到甜头，促销时期的价格也给购房者一定的信心，购买欲望呈现出难得的上涨趋势.一些刚性楼盘的大卖更是调动了开发商的营销积极性，出现更多楼盘纷纷效仿现象，明降或暗降等招数重出江湖，这里以城郊楼盘最为激烈。

　　“尽管市场调控继续，国家也多次强调坚定不移继续实施房地产市场调控政策。但在市场需求一再压抑下，市场也将会出现一定爆发。今年的“五一”黄金周，经历了近一年半的市场抑制，市场需求按理应该得到释放。加上目前消费者购房信心呈现上涨趋势，众多楼盘也摩拳擦掌，双方基本达成一拍即合的态势，因此这个‘五一’真正值得期待。”何见祥说。

　　问：“五一”过后如何发展？答：下半年成交或下跌

　　放眼2012年，“五一”仅是今年头一个黄金促销季节。曾有开发商表示，今年5月中山房价将真正见底。一旦过了这一时机，下半年房价必将强势反弹。这一说法是否符合市场发展潮流？

　　中山中原地产高级拓展总监植建军认为，对于中山房地产市场而言，地方限价政策的变化会是一个关键点。理想是取消限价，但这不现实。如最终在限价不能限消的情况下，可以分区别(即分区域，分类型，分楼盘)进行限价的调整，这将对已经沉寂了许长一段时间的高端物业(如平层大户、别墅等)的成交有较大帮助，从而也将拉升中山整体楼价。

　　这只是数据上的表现。对于市场实际而言，各类型住宅的价格不会有大幅的变动，因为目前中山的客户对价格非常敏感且理性，而且经历限价限贷后，外来客户进入中山购买物业的数量已经大为减少，各楼盘难以轻言升价。

　　植建军表示，由于中山的楼价仍然处于低位，在各项成本不断上涨的支撑下，楼价仍然会有小幅的上涨。成交量经历了前半年的低迷和二三月份的释放后，将会在下半年进入平稳的发展期，但对比去年会有一定程度，估计是20%左右的下跌。和全国大势一样，中山的下半年市场也会是以刚性需求客户成交的中小户型为主。

　　中正物业总经理黄加红认为，楼市调控效果的显现都有一个滞后期，目前中山楼市调控最深的影响其实还没有出来。如果到今年八九月份，调控还没有放松，那么中山楼市会有硬着陆的风险存在。

　　“如果到了9月份，楼市在严冬之后迎来春天，房地产市场逐步回暖的曙光可能会在届时到来。不过，即便四季度房地产市场出现回暖，其复苏的方式可能会比较温和，过程也会比较长，像2009年、2010年那样楼价快速上涨的情况出现的几率比较小。”黄加红说。

　　问：商业地产有何机遇？答：活跃势头或难持续

　　伴随着住宅市场的持续调控，不少开发商均寄希望于转型商业地产，以降低市场风险。在今年下半年，中山的商业地产是否能够迎来进一步提升的机遇？

　　对此，大地物业市场研究部总监冯瑞卿表示，未来3至8年内，中山总商业面积将超过450万平方米，其中纯写字楼建筑面积则接近100万平方米。以城区为例，未来待售写字楼项目就有接近20个，也就每个写字楼项目都分摊了5万平方米的建筑面积。

　　对于眼下去货率相对较低的中山写字楼市场而言，应当考虑如何避免出现类似于东莞市场所出现的、供过于求随之而来的是租金下滑、市场售价与普通住宅持平甚至出现倒挂现象。

　　植建军认为，由于中山下半年起陆续有一些商业释放出来，在目前住宅投资不被看好且受诸多政策限制的情况下，商业的成交也会进一步活跃，但能否持续，相信是取决于三个关键因素：

　　第一、价格的升幅不能太快，因目前中山商业的租售比已经严重偏低，过快增加售价只能让这部分物业的投资热度降低；第二、商业招商是否顺利；第三、同时期商业项目出现的数量。