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三大制度需改进:不然房地产价格难平稳

2022-06-06 浏览:660


  • 1、如果粮食不能涨价,住房也不能靠涨价获得超额收入

  • 住房是人类生存和发展最基本的需要。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。早在1000多年前的唐朝,伟大的现实主义诗人杜甫就曾经在成都的草堂写下《茅屋为秋风所破歌》,深刻地阐述了住房对人们生存的极端重要性。

  • 我国一直维持粮食的低价格,其基本理由是粮食是最基本的需要。如果涨价,会损害低收入人群的利益。因此,国家通过各种手段和政策维持粮食的低价格。众所周知,建国70多年来,尤其是改革40多年来,其他工业产品的价格都或多或少地翻倍了,但粮食一致维持在原有的水平基本上没有太大的变化。

  • 而对于作为生活必须品的住房来讲,1998年国家实施住房制度改革以来,我国的房地产市场从无到有、从弱到强,价格而从均价几百元上涨到上万元。这与房地产作为人们最基本的生存需要的定位不符,也与房地产作为居住的本质属性不符。

  • 如果粮食是人们生存的基本需要不能涨价,而同样作为人们基本生存需要的住房却可以通过涨价获得超额收入,显然这与住房的基本定位和基本属性不符。引起住房市场价格大幅上涨的原因是多方面的,但核心的原因还在于存在预售制度、按揭销售制度以及不动产税收制度。

  • 2、房地产市场的三大制度存在改革空间,也是引起房地产市场价格上涨的重要原因

  • (1)预售制度

  • 预售制度之所以会引起房地产价格的不合理,关键的原因在于信息不对称、价格预期以及降低了开发商的成本。由于房地产是实行的一房一价格,因此预售由于存在信息的不对称,会造成消费者利益的损失,而由于开发商更多地掌握房地产市场的信息,因此他们可以利用这一信息对房地产市场的价格形成影响。另一方面,由于预售造成“不足”的假象,因此导致人们对房地产市场价格上涨的预期。而房地产市场有买涨不买跌的现象,因此会导致价格进一步上涨的预期。当然,房屋都没有修好就可以销售显然降低了开发商的支出,但这种支出的减少并没有体现在房价的降低上。或者说,买房早的可能并不会提前缴纳房款而价格有所降低。

  • (2)按揭销售制度

  • 不知道这一制度的出处在什么地方,但这一制度的安排与中国的传统文化和习惯是相悖的。中华民族是一个崇尚节约、勤俭的民族,而按揭制度“卯吃寅粮”,显然与传统文化相背离。事实上,按揭制度加大了消费者的未来支出,是一种加杠杆的消费方式。从小的方面来说,对家庭的未来消费结构会产生重要影响;而从大的方面来说,会对整个国家和社会的消费能力、消费的转型升级带来了重要的后果。而且,如果收入能持续增长还好办,一旦收入缩水或者经济不景气,这种制度既影响家庭的财产保值性,更影响国家金融的体系安全。

  • 而按揭制度配合首付制度更是对房地产市场价格的雪上加霜。例如,现在很多地方把首付降到20%,让消费者以较低的门槛能或得居住的权利,但殊不知这事实上增加了消费者的经济负担和消费风险,也加大了国家的经济风险。一旦因收入原因而断供,根据现行政策,消费者将失去房屋的所有权并将被银行拍卖,这就是为什么经济一旦不景气法拍房如此之多的重要原因。

  • (3)不动产税收制度

  • 按理说,土地及其房屋作为一种公共资源,消费者在一定的面积标准下是应该免税的、以体现社会主义的公有制,但一旦超出这一标准,则意味着对共有资源的侵占,则应该缴纳更多的税收以予以调节。

  • 但我国现行的住房销售制度是只有符合条件,国家还没有对购入多套房或者超标准使用房地产的个人予以征收房地产税,这既是对公共资源配置的不合理,更是造成贫富差距的重要原因,更是实现共同富裕的重要障碍。

  • 总而言之,要优化房地产市场,要稳定房地产市场价格,就需要对预售制度、按揭制度以及不动产税收制度予以改革。只有这样,才能实现房住不炒的国家政策目标。



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