据《新闻联播》消息，4月13日召开的国常会指出，针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业，个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本……

降准，已经呼之欲出了！因为，过去的经验告诉我们，国常会预告降准后，央行会在3-5天内官宣。

一旦降准落地，对股市、债市、房地产市场等，无疑都是利好。下面，我们主要来说一说对房地产市场的积极影响。

明源君认为主要有以下3方面：

01 对市场信心的提振

据不完全统计，今年以来，全国超过70个城市出台楼市宽松政策，内容多种多样，比如放松限购、取消/放松限售、降低首付比例，降贷款利率、公积金贷款优惠、购房补贴、取消限价、房企资金支持等。

这些城市中，大部分是秦皇岛、衢州这样的二三线城市，但也有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，以及苏州、东莞这样的重量级城市。

不过，最近，广州和燕郊宽松政策的“一日游”，也说明虽然宽松已经是趋势，但地方仍然有所顾忌。

这种“顾忌”，会影响各方的信心——开发商即便有钱也会对拿地和收并购十分谨慎，一些企业获得并购贷之后，大部分拿去还债，而不是去做收并购，就是很好的例子；购房者会倾向于持币观望；金融机构，也会对授信、放贷，投资保持警惕。

表现在数据上：今年3月份，30个大中城市商品房成交面积同比下降47.33%，成交套数下降47.36%。

这对今年的核心目标“稳”，显然是很不利的。因为不管怎么样，目前房地产行业还是第一大行业，对稳定经济增长至关重要。

最近，深受新冠疫情困扰的上海，也对楼市进行了松绑。上海临港新片区管理委员会官网显示，该区人才购房政策有所调整，概括起来，主要有2个亮点：一是缩短人才认定的工作年限，从一年调整为3或6个月，即工作三个月，即可申请认定为人才，然后就有了购房资格；二是人才认定有效期拉长，认定程序简化，目的是将更多的符合条件的人才认定为人才，赋予其购房资格。

处于郊区的临港，落户政策和购房政策本来就比中心区要宽松，如今是继续降低。之前上海的房地产调控仅次北京，主要是落户太难，买社保最少也要5年。 现在临港的口子进一步放开，对上海是跨出了一大步， 对全国也很有风向标意义，毕竟，中国超一线城市上海都能放开限购，其他城市放松的障碍就更小了……

因为，其实从去12月份开始，上海楼市已经表现出反弹的后劲，今年开年以来，更是表现十分强劲，以今年春节为例，大部分城市都表现惨淡，但上海简直鹤立鸡群——今年1月31日-2月6日成交了10.3万平方米，同比上涨646%；按套数算，春节期间上海共成交了505套新房，也同比上涨超300%！

如果不是被疫情阻断，上海楼市在3月份迎来小阳春，是板上钉钉的事情。如今上海为楼市注入一剂强心剂，不失为对冲疫情负面影响、稳住上海经济的一个有力举措。

那些去年楼市遭受重大打击，基本面远没有上海扎实的城市，救市的力度可以更大一些了。

02 资金充沛，利率会降低

今年，疫情卷土重来，对很多行业都造成了不同程度的冲击。急需出台各种有力有效的措施对冲。

从财政政策看，今年已出台增加基建投资、减税降费、实施大规模留抵退税等，但是，减税退税毕竟要以企业有税基为前提。

3月份的M2已经反弹到9.7%了，环比上升0.5个百分点，从经济表现看这个力度还不太够。

事实上，早在4月6日召开的国常会已提出，适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。加大稳健的货币政策实施力度。

降准分定向降准和全面降准，考虑到目前经济下行压力加大，需要强有力的政策对冲。2022年稳增长是头等大事，大家普遍预期，大概率是全面降准，以此释放宽松信号，缓解市场对政策力度的担忧，恢复信心。

如果全面降准0.5个百分点，按金融机构存款余额估算，大约能释放1-1.2万亿的超额准备金，叠加再贷款、结构性货币政策、鼓励大型银行降低拨备率，将为后续实体经济复苏提供充足弹药。

对楼市来说，降准有助于金融机构满足合理住房需求，缓释房地产流动性风险，有助于房地产软着陆。

近期监管放松房企融资渠道，支持房企发债、并购贷。

房贷利率，已经持续下滑，最近放松限售的苏州，在此之前，已经在信贷端口先一步做出调整。3月，苏州下调了首套房贷款平均利率，仅有4.62%，成为全国首套房贷利率最低的城市。

不过，无论是房企，还是购房者，大都觉得现在的利率还是偏高，降准提供的充沛资金，有助于进一步降低信贷利率。

03 有利于探索新模式

从降准、降息的具体选择看，二者都可以起到降低实体经济融资成本的目的，只不过降息对降低融资成本的效果更直接，而降准的传导链条会更长一些。我国降准、降息的空间依然存在，或许估计还会交叉使用或叠加使用。

这对房地产行业，向新发展模式转型，也至关重要。

前不久，金融委会议再次提出，要探索房地产发展的新模式。这背后有新开发模式，新供给模式、新消费模式……新供给模式，「租购并举」是重要方向之一。

2015年，住建部首次提出「租购并举」，至今已有7年。2015年，正是楼市新一轮大牛市的起点，是大干快上冲规模号角吹响的时刻，所以，在意的房企不多。

万科在2021年财报的致股东信中就坦言，如果只看经营收入和利润，这些业务（物流仓储、长租公寓和商业等）现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担……

但长期主义者，已然获得了回报。在龙湖集团业绩会上，CEO陈序平表示，2021年冠寓开业间数已经超过十万间，实现了盈利……

万科也集中秀了一把：国内最大的集中式公寓运营商，万纬物流位居国内冷链仓储规模第一，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营……

年报和业绩会上，谈论「第二曲线」、新赛道的房企，明显又多了起来。但说实话，对大多数房企来说，还是无能为力的，因为他们的借贷成本太高了！

旭辉集团董事长林中就一针见血地指出，做持有商业，只有融资成本降到5%以内才有机会做……因为收租型的物业，回报率基本上只有5%到6%……

去年，旭辉的融资成本从上年的5.4%降到5%，2021年平均新增融资下降到4.5%，短期债务只占16%，而且，旭辉整个债务年限平均4.5年，债务结构优秀！

商业也是旭辉重点发力的方向之一，所以，旭辉希望未来把融资成本降到4%以内，甚至三点几。

龙湖更加优秀，2021年，集团实现平均借贷成本4.14%，创历史新低，平均贷款年限6.38年……所以，龙湖的商业地产板块能够做到今天的局面，在长租公寓这个十分微利的行业也在去年实现了全面盈利。

去年以来，基础设施公募REITs持续发力，就是为“新发展模式”提供跳板，利率的持续下降则无疑又是一个助攻。