夜半忽听“春雷”响，楼市利好滚滚来。随着楼市各方官宣政策的调整，楼市回䁔或者说复苏迹象的出现开始有了良好的基础。

哈尔滨官宣：废止已经执行三年多的区域性房地产限售政策。

郑州官宣：棚改实施过程中，货币化安置为主。

广州官宣：限价政策实行动态调整。

银保监会官宣：我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。

建行、农行、工行及城市商业银行官宣：房贷利率市场化调节，三月以来，普降约20至30个基点，首套房贷款目前利率是5.3%左右，二套房贷款利率5.6%左右。

这些，都为楼市复苏创造了良好的环境。

我们也欣喜地看到，以上海、郑州为代表的一二线城市的售楼部，看房人明显多了起来。且新房的成交量也开始出现明显的提升。

但是，对于众多产业发展较弱的二线城市，以及大部分三四线城市来说，自从炒房客撤退之后，高高的库存如何消化正成为摆在当地城市管理人面前的一个急需解决的课题。

一方面，我国人均居住面积已经接近40平方米，三四线既没有炒房的价值更缺少购买力，特别是在中青年人口向省城流动之后，三四线城市的库存以肉眼可见的速度增长，房价也以肉眼可见的速度出现回调。昨天一朋友告诉我，他在距省会城市1小时范围内的县城有一套住房，面积126平米，市场价居然只有28万元。基本上也就值一个建筑成本价了。

另一方面看，楼市高库存仍然待解。根据国家统计局公布的数据显示，今年一至二月，累计库存增加了约6000万平米。其中30个二线城市中还有哈尔滨、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年。

同样，二手房的挂牌量也不容小觑。根据诸葛找房聚合的数据显示：

重庆截止3月24日，有效二手房源248504 套。

杭州截止3月24日，有效二手房源171217 套。

天津截止3月24日，有效二手房源194396 套。

成都截止3月24日，有效二手房源116401 套。

武汉截止3月24日，有效二手房源127450 套。

上海截止3月24日 ，有效二手房源43696 套。

其它城市的二手房数量就不在此一一列举。二线城市的库存远高于一线城市，这是由于前期不同的购房潜力与供应所决定的。。

需要提醒的是，当救市政策陆续出来后，新房和二手房库存还处于高位的城市，回䁔还需时间，刚需买房人仍然需要等待。如果大家没有忘记我们曾经提出过房价的波动分为四个阶段，每一个阶段有着不同的表现形式，而楼市放松的初期，请记得谁救得越猛政策越松，二手房库存越大，城市房价升值潜力越弱。

房价有上行潜力的城市反而是那些没有救市新闻出来，没有房地产协会座谈要求控制“恶意降价”的城市。比如上海，本次新房供应就不充分，且人口大量的流入，现有的这一点库存很难遏制房价上涨的冲动。所以，对于上海刚需买房人来说，现在的疫情期间，看房人较少，恰是很好的时机。

综合来看，炒房客撤退之后，二手房库存处于高位，少数人口净增长及库存不足的城市，仍然存在结构性上涨的机会。