人口是住房的刚需，是影响房地产的一个长期变量，所以我们说第七次人口普查的数据，深刻揭示出一些现象，对于房地产投资决策是有关键意义的，会带来六大变化。

一是长期来看房地产将趋于饱和状态，全国人口进入了一个低速增长的阶段，在近10年里，我国大陆的人口从13.39亿增至14.11亿，增加了7200多万人，但年平均增长率仅为0.53％，我们认为在过去的30年里，房地产的开放模式比较粗放，主要是为了解决遮风避雨的问题，毛坯房、郊区大盘都是很有市场的，而目前，我国人均住房面积已经由40年前的6.7平方米增长到了现在的39.8平方米，未来建房子主要是要解决美好生活的问题了。优质楼盘的价值将会被放大。

二是一些省份人口的流出现象更加凸显，未来房价下跌的风险比较大，这10年来，有25个省份的人口增长值在20多万，到2000多万不等，也有六个省份的人口下跌了，下跌值在55万到600万不等，跨度非常大，更为扎心的事实是流出的人口主要是青壮年，通过考大学、外出打工、人才落户等等方式移居，而真正通过养老、旅游等方式移居的人还是比较少的，居住手续是房子的基本价值，金融属性才是房子的衍生价值，没有人住的房子，只能是空中楼阁。

三是人口年龄结构趋向于老龄化。65岁以上的老年人口占比高达13.5％，距离深度老龄社会14％的国际标准仅仅只有0.5％的差距了。黑龙江、吉林、辽宁、安徽、山东、重庆等地区已经进入了深度老龄化的阶段了。有专家预测，我国全面进入深度老龄化将出现在2023年前后，离现在还有两年，“未富先老”的状况将更加严重了，这个很让人焦虑，这些老年人要么已经有房子住了，要么不会再去买高价的房子了，那有些城市的房子，真的不能再去投资了。

四是户均人口明显减少。当前户均人口为2.62人，这个数据非常重要，它已经从1953年第一次人口普查的4.33人到2000年第五次人口普查的3.44人，再到2010年第六次人口普查的3.1人，已经跌破了三口之家，在过去的近70年里，我国的家庭结构已经有多代同堂到分户独立的小家庭，变化非常明显，未来，对小户型的需求，将成为一种居住趋势。

五是流动人口大增，人户分离的人口高达4.92亿，占全国总人口比例的34.8％，相信随着人口“孔雀东南飞”的持续演变，未来南部东部沿海城市，经济发达的核心城市与人口严重萎缩的非核心城市，分化将更加凸显，城市之间的房地产价值分化也将更加凸显。

六是全国的城镇化率已经达到了63.89％，相比较于发达国家城镇化率可达80％以上的水平，我国的城镇化还有相当长的一段路要走，房地产的人口红利空间，依然是比较大的。

弄清楚了人口发展的六大变化，那房子该如何买呢？

一、中国的人口增速放缓的趋势，中短期内，是不可逆转的了，人口分化的“马太效应”会更加凸显，这也预示了城市房价的两极分化趋势。

二南部的粤港澳大湾区，东部的长三角等地区，是资产配置的首选地，中部的一些经济发展比较快的城市可作为第二选择，而人口出现严重萎缩的东北三省地区已经是妥妥的铁锈地带了。人口零增长负增长的地方，房地产投资千万不要去碰，未来很难找到接盘侠。

三是再次强调买房是门技术活，是个长期的投资，所以我们要看清长期趋势，掌握综合知识，否则就会有资产贬值的风险。