风口上，猪都能飞上天。——雷军

刚刚过去的2020年，房企的巨头们交出了一份靓丽的成绩单。数据统计，2020年百强房企销售超过15万亿，靓丽的成绩并没能提振一众房企的股价。

Wind数据显示，截至2020年12月31日，50家上市房地产企业的总市值为为28767.1亿元，相较于2019年同期的36881.3亿元，缩水超过8000亿元。

那么为什么房企靓丽的销售业绩却没能让公司的股价有所反应？公司的股价和业绩不呈正相关性吗？

在我看来，上市公司的股价一般是一个预期性事件，股市一般利好兑现则视为利空，且房地产正在面临一个最强的调控周期，作为周期性行业之一，此轮房地产的调整可能要长于以往的任何时期，因此股价有所反映也属于正常。

当然，也并不是所有的房企都要面临“跌跌不休”的局面。除此之外，未来地产企业向头部集中的现象也会越来越明显。

数据统计，2020年50家上市地产公司当中，龙湖集团、绿城中国、保利地产、新力控股、合景泰富等12家房企股价去年仍保持上涨的态势，而另外38家地产企业相较于2019年均有所下跌。

Wind数据显示，2020年房企指数整体下跌超过8%，其中最大单个房企跌幅为48%，平均为21%，可以说跌幅非常明显。

那么未来房企会是一个什么样的走势呢？

我认为，随着房住不炒的政策继续贯彻，未来地产公司的头部集中效应将继续加强，且行业的整体性机会将不会出现。

另外，今年地产公司拆分物业上市已经成为一种趋势，也是未来的地产板块的潮流之一。港股上市公司碧桂园服务已经高达1797亿港币，市盈率也高达75倍，其总市值比碧桂园的2192亿仅仅少了395亿。

根据财报显示2020年碧桂园实现净利141.32亿，而碧桂园服务2020年上半年仅净利仅为13.15亿，差距明显。

同样的问题，融创也一样存在。财报显示，2020年上半年融创中国实现净利为109.59亿元，市值为1415亿港币，而融创服务2020年上半年实现净利为2.38亿元，市值为712亿港币。

截至2020年底，市值超过千亿的房企共计十家，万科以3334亿元位居榜首，其次为龙湖集团、碧桂园、恒大、保利等。

我预计，未来千亿级别房企将不会再扩容，不仅如此，还可能越来越少。原因是：

第一，2020年内三条红线和央行新规的颁布，市场对各房企的市值评估趋于谨慎。

第二，对于夕阳行业，市场对于其估值会越来越低，且地产公司负债均比较高，后排的融资困难度也比较大，因此未来房企扩容将会非常困难。

综上所述，未来随着政策的继续收紧，头部房企则会找到新的利润承接点，而尾部房企则考验比较严峻。所以从投资的角度而言，我不认为未来地产企业是一个好的投资渠道。但房地产服务依旧是一个很好的赛道。

万科郁亮早在五年前其实就已经为市场探明了物业服务这条路，以前是地段决定房价，未来十年二十年，我认为小区的物业管理将会是一个重要的参考。因此，我们不能再用以往的方式对房地产企业进行估值了，地产行业的衰落也会成为趋势。