滨州位于滨州位于黄河之滨、渤海之州，是黄河三角洲一座典型的平原城市，也是山东“一群两心三圈” 区域发展新格局中“省会经济圈”重要的成员城市。

滨州2000年撤地设市，辖滨城区、沾化区、邹平市、惠民、阳信、无棣、博兴四县一市二区，辖区面积9600平方公里，人口392.3万，是黄河三角洲区域内最大的行政区。

研究滨州近几年房价变化特点，发现滨州楼市有其自身特征和发展规律，具体分析如下：

一、滨州人口规模总量偏小，城镇化水平偏低。

2019年底滨州全市人口为392.3万人，人口规模在山东省16城市列13位，位居日照、威海、东营三座城市之前。山东省人口规模较大的第一梯队城市临沂、青岛、潍坊、济南、菏泽等城市，是滨州城市人口规模的2倍多。

滨州2019年城镇化率为58.23%，在山东省16城市中排第12位， 58.23%城镇化水平总体上仍然偏低。

二、滨州经济发展水平以及城镇居民收入在山东省尚处中下游梯队。

2019年滨州GDP为2457.19亿元，列全省第13位；GDP增速为4.1%，列全省第9位；人均GDP为62639元，列全省第8位；2019城镇居民人均可支配收入为37378元，列全省第10位。

上述发展指标显示，滨州经济发展水平以及城镇居民收入水平居全省中下游城市梯队。

三、滨州房价特点：2016-2020跌宕起伏的五年，先升后降。

2015-2020年间涨幅全省前列。滨州房价从2015年12月份的4644元/平米，到2020年12月份的7795元/平米，5年时间涨了3151元/平米，涨幅为67.85%，年均涨幅为13.57%。年均涨幅在山东省排在前六位。

2016年-2018年是房价上涨较快的三年，2017年涨幅最大。2017年从1月份的5421元/平米涨到12月份的7278元/平米，一年涨了近2000元/平米。2019和2020年开始震荡调整，持续回调。目前滨州房价已经回调至2年前，接近2018年7月份的价格水平。

滨州近三年房价走势

四、滨州房价特点：弱市强县的房价，邹平成为房价涨跌风向标。

滨州房价呈现典型的弱市强县特征。邹平、博兴价格一直高于主城滨城区，邹平始终是全市房价涨跌的零头羊。邹平2016年开始领涨楼市、2019年开始领跌楼市。2018年12月份邹平房价一度冲高到9470元/平米，同期滨城区价格为8263元/平米。

邹平近三年房价走势

邹平近一年房价走势

五、滨州房价特点：县市区趋向均衡，区域房价差距减弱

目前全市6个县市区房价，博兴最高，为8850元/平米；沾化最低，为5233元/平米；另外惠民为5393元/平米；阳信为6378元/平米；无棣为7418元/平米；滨城区为7929元/平米，邹平为8369元/平米。县市区之间的差距逐步缩小并趋向均衡。

六、近几年滨州房价涨跌变化的主因：城镇化推动、大面积棚改与大幅度减量、品牌房企入驻、区域轮动补涨等是主因。

滨州目前城镇化水平还低于全省平均水平3.28个百分点，按照2035年420万规划人口和75%的城镇化率计算，15年的时间还存在近100万的人口市民化需求，同时会带来城镇购房的刚需。

滨州近几年也是棚改大市，2017年1.11万套和2018年为36845套计划，棚改货币化补贴政策释放了大量的购房需求。2019年和2020年棚改的大幅度减量，也成为滨州房价回调的重要因素之一。

另外恒大、碧桂园、中梁、天泰等多家品牌房企入驻带来消费和服务的升级，吸引了更多改善型购房需求。

滨州也是区域轮动最为滞后的城市。2016年曾成为省内城市的价格洼地，主城区相对周边城市较低的房价吸引了部分周边地区的投资客。

七、未来趋势预判：总体运行平稳，深度调整与去库存仍是主要任务。

2020年滨州楼市整体运行稳定，城市基本面逐渐向好，楼市成交量相对稳定，年均容量在400万平左右，但是随着大量的新地入市和新盘入市，去库存压力加大，因此，市场深度调整和去库存仍是长期任务。