在房产买卖的实际操作过程中，如果买方违约或者开发商或者卖方违约等情况出现时，定金可不可以退？退多少？

中华人民共和国担保法》第八十九条有如下规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。建议买方在交定金的时候不要交太多，并且注明违约责任，可不可以退等情况。

一、定金协议是什么？

根据《中华人民共和国担保法》第九十条，定金应当以书面形式约定。因此在交定金的时候，一定要签署定金协议。定金协议主要确定定金的额度及支付方式，定金协议签订，具有法律效力，任何一方违约，都有法律约束。

定金协议内容还应包括：房屋情况概述、房屋交易情况、定金的金额及支付方式、其他约定等。

买房定金协议范本（仅供参考）

根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（1995年6月3日中华人民共和国主席令第五十号公布，1995年10月1日起施行。）

二、签定金协议要留意哪些内容？

1、 协议签订主体

定金协议签订时的当事人应与主合同人保持一致，主体不一致，定金协议无法起到担保的性质。

2、 协议中约定交付期限

合同当事人应在定金协议签订之日起一定期限内交付定金，协议约定交付定金的期限时，必须明确、具体。

3、明确约定交付的方式

合同当事人应当在定金协议中约定交付定金的方式，比如通过现实的货币支付还是银行支付。如果是以银行支付的方式必须以收到交易凭证时视为交付

4、定金的数额必须在房屋成交金额的20%以内，超过的部分不受法律保护

定金的数额，由双方当事人协商确定。若定金的数额约定过高，可能使得守约方获得的损害赔偿过分地高于其实际损失额；若约定过低，则起不到担保合同履行的作用。具体数额由当事人约定，但不能超过成交价的20%，超过部分无效。例如：房价500万元，定金一般在100万元以内，超过部分是无效的。

5、写明是“定金”两字，以免发生争议

协议中的款额如果不明确性质，不写明“定金”字样，容易发生争议； 协议中约定的预付款、违约金和定金不能混淆，如果写成“订金”、“预付款”、“认购金”、“诚意金”等，协议条文无明确约定其具有定金性质，则不具法律效力。

6、违约责任应该具备可操作性

买卖双方约定以交付定金作为购房合同的担保，买方拒绝购房的，无权要求返还定金；卖方拒绝卖房的，应当双倍返还定金。

三、分清“订金”与“定金”

"订金"不是一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。若购房者不履行合同义务，并不表示他不能要回订金；若开发商不履行义务，也不需要双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

"定金"是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若购房者没有履行合同，则无权要求返还订金，开发商不履行合同的，应当双倍返还定金。在签订认购书时，要看清认购书上写的是哪种金，以免自己无法维护自身权益。

具体可参考下图：

一般来说，定金退不退要看买卖双方是谁违约。如果是卖方违约，那定金可退。买方违约，则定金不可退，具体看买卖双方如何协商。