很多在准备买房的时候，房子看好了，首付款也凑够了。可是这个时候，却会犹豫了。

为什么呢？

因为这个时候，会涉及到两种还款方式！

等额本金和等额本息。

那什么是等额本金？

什么是等额本息呢？

下面，邹平房产网来给大家说一说。

所谓等额本金：

指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。

如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

计算公式：

每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）×月利率

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率

还款总利息=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2

还款总额=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2+ 贷款额

注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

那什么是等额本息呢？

与等额本金相对，就是每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。它和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小。还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

计算公式：[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

明白了吗？

选择等额本息，虽然前期每个月的还款额较少，生活更轻松一些。但还款的利息比例太高，5年下来，要比等额本金多还很多利息，这些白白损失的钱太可惜。

选择等额本金，虽然前期还的利息比例较少，能较早、较多地归还本金。但前期月还款太多，这使本来就资金紧张一家人，前两年会过得非常辛苦。而且5年下来，本+息的还款总额要多很多，太累了。

很多买房的朋友，在这个时候纠结不已，向邹平房产网询问。

我们就给大家来算一算，按照大多数人的情况，假设贷款100万，30年，组合利率约5%。

我们首先来看看30年下来两种贷款的整体还款（本+息）情况：

整体来看，30年后等额本息法要多还18.1万的利息。但在前23年，都是等额本金法还款总额较多。如下图：

　　两者的差值还是很多的。

　　图中所示：因为等额本金法每月还款是逐月递减的，所以在前23年总还款数都是比较多的。在还到10年左右的时候，甚至有十几万的差距。

　　而考虑到前期还款压力、通胀率等因素，大部分朋友在选择贷款时，都选择了等额本息法。毕竟房贷利率很低，前期省下的钱去投资，也是一笔不小的收益。

　　我们清楚了两种还款结构的不同：如果计划提前还款，选择哪种方式呢？

　　其实，这是一个数学问题：

　　我们先把时间缩短到1年，假设1年后就还清贷款，还款情况如下：

　　可以看出，1年后就提前还贷的情况下，选择等额本息法多还了利息430元，好像确实是吃亏了。

　　但是，请不要忘了这1年时间，等额本息法的每月还款额，累计一共少了18151元。

　　考虑到资金的时间成本，如果把少还的这些钱用来理财，收益能不能弥补多还的利息损失呢？

　　我们选择和贷款利率一样的产品（年化5%）进行比较，大家请看结果：

　　计算得出，如果将1年间本息法每月少还的资金存起来，进行理财，当年化率和贷款率相同时，则累计收益（498.51元）也和1年中多还的利息基本相同，并未吃亏！

　　按照L先生的计划，5年后还清的情况如何呢？

　　时间换作5年后，等额本息法多还利息是10万元（10868.12元）；

　　而利用等额本息法少还的贷款去进行理财（选择5%年化率的产品），累计获得约10万元（10283.65元）的收益，两者基本相同！

　　所以，等额本息法，虽然多还了利息，但却享用了少还贷款这部分资金的时间成本！

　　当贷款利率=投资年化时，两者的价值是相同的！

　　换言之，如果你能找到超过5%理财收益的产品进行投资，等额本息法更划算！

　　而超过5%的理财产品太多了吧！

　　所以，只看到提前还贷多还了利息，就说等额本息法不好，是略显偏颇的。

　　何况还有那让人谈虎色变的高通胀率！

　　总之，当下能少还贷款，尽可能多的去充分利用房贷的低利率，才是更优的选择！