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弱市卖房教你如何卖个好价钱

发布时间:2015/1/17 8:45:00  作者:admin

出现在2014年底的一波成交热潮,并不能改变当前楼市弱市格局。在这样的市场背景下,如果还坚持以前的卖房思维,已经行不通了。专业人士建议,邹平二手房卖家要适当调整心态和方式,顺应市场规律。

  弱市态势延续

  2014年底“翘尾行情”,并不能改变当前楼市的弱市格局。

  从宏观层面来看,由于经济增长速度将进一步放缓,楼市无法独善其身。中国指数研究院有关分析人士指出,在宏观经济方面,中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。基于此,房地产政策方面,限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。

  具体分析未来一段时间内楼市走势,市场分析人士认为未来一年里,楼市仍存在去库存压力。当然,极个别热点城市房价存在上涨压力。在调控回归市场化的背景下,预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。成交方面,2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4亿~12.7亿平方米,同比增长0.5%~2.5%。供应方面,销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓,预计2015年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%~2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%~11%。价格方面,目前市场库存高企,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

  弱市卖房有讲究

  弱市卖房是一件非常讲究的事情。而习惯了卖方市场的二手房卖家,在现阶段需要重新调整心态和方式,并掌握弱市卖房的技巧。本刊不动产研究中心通过与市场资深人士深入沟通,总结以下四个方面,供卖房者参考。

  合理定价

  确定合理的价位,既能让自身利益实现最大化,同时也能被市场所接受,因此做好这项工作,在当前市场环境下,显得尤为重要。

  记者了解到,此前卖家确定挂牌价时,通常是向中介简要介绍一下物业的大致情况,然后由房产中介结合自己的经验给出定价建议,然后卖家根据自身心理预期,确定一个价位。这种做法在价格单边上涨时期并无不妥,即使定价略高,也会随着时间的推移而抹平,最终被买家所接受。但在当前市场行情下,如果定价不合理,很有可能会面临几个月甚至半年无人问津的尴尬局面。

  为了让待售物业定价更加贴近市场水平,我们建议卖家甚至可以亲自考察市场,然后再确定价格。需要注意的是,我们所指的考察市场,并非是跟中介简单沟通几句,得到一些模棱两可的说法,然后根据这些信息来做出决策,而是要实地考察周边的房源情况、挂牌价格、类似房源的成交价格情况,以及周边在售新盘的基本情况,近期的销售情况等等。在获取这些一手资料之后,然后再结合房产中介的建议,确定一个自己能够接受,而且也符合市场真实状况的价位。

  凸显卖点

  好酒也怕巷子深,如果自己的房源没有什么特色,在现有的市场环境中,在很难吸引到购房者注意,更遑论快速卖出。

  记者在走访中了解到,房产中介一般也会对自己所掌握的房源分等级,最高等级是卖点突出、最容易出手的类型,次之则为价格合理、卖点一般的房源,最低一等则为价格偏高、极为普通的房源。中介在向有诚意客户推荐房源的时候,肯定会优先推荐等级最高的房源。因此从这个角度来说,突出卖点能让自己的房源接触到更多的买家,从而增加成交概率。

  那么,如何突出卖点?有资深房产经纪人表示,首先可以梳理房源周边的配套情况,尤其是教育、交通以及购物等生活配套等,通常情况下,名校、轨道交通等最受购房者关注,所以如具备这些资源,一定要特别注明。其次是把物业自身的一些优点也有罗列清楚,比如房型布局合理,或者可以看到湖景、山景等;再次是一些隐性的优势,也要交代清楚,比如房屋所处位置通风顺畅,或者装修部分采用的是名牌,甚至包括小区业主构成情况等,都是需要告知的。

  及时调整

  在现阶段卖房,挂牌价不能一成不变,而要根据市场行情适时做出调整。

  整体来看,北京、上海等一线城市房价走势比较平稳,没有出现大幅度调整情形,但小范围内房价走势并不稳定,甚至出现下降的情形。当然也有一些区域内房价表现得非常坚挺,甚至微幅上涨。所以在这样的市场环境下,及时调整价格,也是购房者需要做了一门功课。

  如何做出调整?需要结合大环境和局部市场变化来进行。从大环境来看,如果有城市出现大幅度促销情形,势必会影响到市场预期,造成购房者持币观望,比如2014年春节后杭州有楼盘降价30%促销,进而引发全国范围内的观望,并导致成交状况急剧下滑。在这种情况下,如果要考虑抛出物业,下调售价是必然的。其次是观察区域内市场供应量的变化,通常情况下,新盘的推出,对区域内二手房市场的冲击会比较明显,因为新盘的供应量较大,而且也会吸引到更多的关注。另外如果区域内投资性房源比例较大,并在短时间内大量抛出,也会造成房价的调整,这也是需要关注的地方。

  当然,还有一些信息也是卖家需要掌握的,这有利于提升收益。比如区域内中介公司带看量温和上升,而且成交量也有所回升,这意味着市场买气在回升,那么卖家可以坚持自己的报价,或者稍许让步。

  出手要快

  在现阶段,由于市场已经进入买方市场,供应与实际需求之间出现了不小的落差,买方成为强势一方,所以对于卖方来说,反应速度一定要跟上市场的变化节奏,出手要快。

  在做好前面三个步骤的前提下,一旦有购房者表现出强烈的购买意向,卖家千万不能患得患失,而是要尽快与对方促成交易。而在市场极不稳定的情况下,为了吸引买家,卖方可以考虑适当让步,比如考虑将“到手价”改为中介费各付一半等等。

  不管是出于置换,或者抛出不动产调整资产结构考虑,时机的把握还是比较重要的。如果是考虑置换,尽快卖出物业,手头更为宽裕,有利于自己安排置业计划;如果是调整资产结构,那么尽快抛出手中物业,也有利于自己尽早下一步投资计划。

  房产商破产,意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。想要购房的刚需人群不由地捏把汗——要是真买到了烂尾楼,怎么才能维护好自己的合法权益呢?

  买到烂尾楼怎么办

  文/本刊记者 徐卓航

  2014年底,江西赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产,而两家公司的法定代表人为同一人,这便成了赣州房地产公司破产第一案。一时间,新年的房地产市场沉浸在萧瑟之中:2015会成为房企(特别是中小型房企)的破产年吗?

  房产商破产,意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。想要购房的刚需人群不由地捏把汗——要是真买到了烂尾楼可怎么办呢?

  房企境况不佳

  国家统计局近日公布的数据显示,全国房地产2014年的投资增速一路下滑,房企到位资金增速放缓,开发商拿到钱已经越来越难。2014年1~11月份,房地产开发企业到位资金11.0115万亿元,同比增长0 .6%,而在2013年的前11月,这个数字是27%。统计局发布的数据还显示,2014年同期民间固定资产的投资增长为17 .9%。

  “大量的房地产开发企业将面临资金链断裂的危险,房地产企业的倒闭潮不远了。”北京市政协委员、经济学者马光远接受采访时称,2014年国有房企的资金成本普遍增长约18%,资金正在加速逃离房地产。而卫民不动产策划智库总经理蔡为民更是认为,对开发商来说过去的2014年还不算“真正的苦日子”,而是“好戏在后头”。

  可见,随着房地产数据的恶化,库存和资金链等压力持续,2015年房企很可能会遭遇“适者生存”的局面。在这样的环境下,因开发商资金链断裂甚至破产而引发的“烂尾楼”现象也就可以预见了。

  烂尾楼如何产生

  烂尾楼,通常指的是已经办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。此外,因为产权发生纠纷、或是工程质量不合格等原因而停工的项目,也算作烂尾楼。

  烂尾楼形成的原因可说是多种多样,现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等,都有不少真实例子出现。不过,其中出现最多的还是因为资金链条断裂,工程未完,开发商已经拿不出钱来,银行也不愿继续贷款,而项目又无法转让给其他投资人,最终就形成了无人问津的烂尾楼,让购房者无所适从。

  弄清产权归属

  一般而言,烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”,过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过,万一购房者真的遭遇了烂尾楼,首先要做的还是学会“自救”,通过法律等手段尽可能保障自身的权益。

  按照规定,若房企破产宣告时房屋尚未建成,或人民法院受理破产申请后,管理人决定不再继续修建未建成的房屋,就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同,可以区分为两种情况:按揭贷款买房和对卖方分期付款买房,这两种买房的方式会对房地产企业破产时,房屋的权利归属产生不同影响。因此,购房者首先应咨询专业的法律意见,弄清自己的权利问题。总之,有产权在手,总比什么都得不到强。

  同时,业内人士指出,开发商破产后,购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证:1.购房者应到工商行政部门,查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;2.如已合法注销,购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明,以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料,到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后,应当予以办理。

  分步交涉维权

  在搞清楚产权归属后,购房者则应尽量与其他业主一起,获得最大限度的法律支持。

  首先,如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能,可以尝试给开发商一点时间,如果其能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,购房者的损失便可降到最少。

  其次,若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给发展商。因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产被法院拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。

  另外,若决定要起诉发展商时,业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司,并且获得胜诉、得到赔偿,而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉,可能最终就得不到赔偿。

  未雨绸缪也重要

  当然,作为消费者而言,在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制,根据相关规定,没工商登记、税务登记,资质不全、手续不全开发商不能施工,包括房地产五证、两书不齐全的不能买,这都是老生常谈了。

  通常情况下,规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点,而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商,在目前的形势下购房者就要加倍注意了。当然,有条件的直接买现房、即买即住,也不失为一个保险的方式。

  另外,烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒,购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等等。


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