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外媒:泡沫一旦破灭中国买房人会怎样?

发布时间:2015/1/16 9:02:00  作者:admin

外媒报道称,日本房地产泡沫破裂后,普通民众无疑是最大的受害者,许多人的人生轨迹因此改变!假如这发生在中国,首先是宽松的货币政策,2008年中国推出4万亿后,由于流动性泛滥,大量资金涌入房地产市场,各大城市房价普遍翻倍,房价收入比居高不下,与居民实际购买能力脱节。

但不同的是,中国政府并未采取日本式的急刹车,而是通过行政调控手段,货币政策松紧有度,出台限购、限贷等措施,以及加强外汇管理控制国外热钱流入,有效抑制了投资投机的蔓延,此后每逢房价上涨期,政府都会调控,投资投机水分逐渐挤出,房子逐渐回归到由刚需支撑的居住本位。

  深圳一位龙头房企高管直言,尽管政府的行政调控手段,公开遭到了房企和市场人士的批评,但必须承认,在保障房制度不完善且房产税尚未出台、市场化调节手段不健全的情况下,所幸中国政府及时采取调控手段,有效制止投机炒作将泡沫进一步吹大,否则房地产硬着陆的风险很大。

  此外,中日处在不同的发展时期,有其差异性。万科董事长王石认为,人口老龄化和城镇化率瓶颈是导致日本地产泡沫破裂的关键因素,中国现在的人口状况是日本上世纪60年代的水平,房地产泡沫确实存在,但不会像日本那么迅速地破灭。

  外媒报道称,实际上,这几年来,中国的房地产泡沫已在局部破裂,如投机水分过高的温州,2011年受银根紧缩和实体经济下滑影响,被炒高的房价一路重挫,至今没有恢复元气,此外,鄂尔多斯、惠州等三四线城市的房地产,因前期投资过大,房地产供过于求,开始进入去泡沫化阶段。

  一个新的趋势是,房地产地区分化也越来越明显。在人口和资金持续流入的一线城市,以及二线核心城市,市场仍有源源不断的刚需支撑,但在人口持续流出,且严重供过于求的三四线城市,楼市持续萎靡。

  目前,包括各大行在内,存款利率已经上浮到顶,可见在金融脱媒的情况下,银行的存款成本没有下降。事实也是如此,利率下降后各银行房贷利率变化不算大,除了北京、上海等地有最低至85折的贷款,其他如重庆、成都等大城市,房贷利率最低9折,最高为基准利率的1.05倍。

  并且,对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定,银行的“廉价资金”并不好拿。这对于刚性买房者而言,购房意愿必然受到影响。

  另据外媒报道,1945年的好莱坞电影《琼楼风月》使华尔道夫酒店成为不朽传奇,当时中国只是一个饱受战火蹂躏的国家,并迅速走向了共产主义公有制。然而,就在2014年10月,中国投资者斥资19.5亿美元买下了这座负有盛名的曼哈顿地标式建筑。

  这是中国在国内房地产泡沫迅速破裂之际匆忙将房地产泡沫“出口”海外的行动之一。

  在中国房价走低之际,情况会如何呢?在住宅存量处于五年高点之际,中国的楼市面临供应过剩问题。销量和价格一直在双双下滑。

  眼下,随着中国投资者将资金投向海外,试图用其他地方更健康的资产弥补国内房价下滑带来的损失,不断下滑的房价似乎开始推高离岸市场需求。从一定程度讲,北京正在鼓励这种做法,力推债务缠身的开发商在海外扩大销量以偿还在国内建造未售出房屋所用的贷款。

  潘石屹:调控政策是浪费 房地产发展已到尽头

  SOHO中国董事长潘石屹近日接受媒体采访时表示,房地产发展已到尽头。

  在潘石屹看来,过去十年间,中国房地产宏观调控走的是一条非市场化的道路,“就像限容积率、限面积,限购、限价格,各种各样的限制,基本上这十年时间每年都会出台一条限制,而市场经济本就是一个疏导,所以这十年间的政策实际上造成了很大的浪费。”

  “两年前中国城市人均住房面积为32.9平方米,数据已经比较高,而现在若每年房子供给12亿平方米,该数据每年都会增加2平方米,若以今天我们再看房地产,跟十年前看房地产是完全不一样的。”潘石屹称,过去十年间,中国房地产高速增长,同时伴随着宏观调控的政策,直到今天。人们的心情可能就是房地产行业的心情,这种心情主要还是房地产发展,已经到了尾声。

  而在此之前,退休不久的华远地产董事长任志强就曾提醒各家开发商做好思想准备“2015年房地产投资增速将继续降低。”

  在任志强看来,目前商品房库存量巨大是行业将在底部运行相当长一段时间的主要原因,即便宏观经济“放水”,行业景气度的回升也将是一个缓慢过程,不会出现迅速反弹。“尤其是目前进入房地产行业的资金量在减少,2014年进入房地产行业的资金增速比2008年还低,2015年仍将低速增长。”

  据任志强预计,今年房地产投资增速仍将继续放缓,恐将维持在10%左右,比2014年更低,今年仍将是房地产生产小年,开发商应做好长期“抗战”的准备。

  此外,万科集团董事会主席王石认为,随着城镇化进程的加快,房地产会有很好的前景。但王石同时指出,“买了就能赚钱”的阶段已经过去了。

  2015年楼市四大猜想:房价或结束大涨时代

  告别“黄金时代”,迎来“白银时代”,我国楼市艰难地跨过了2014年,带着各种希望、各种猜想进入2015年。2015年,我国楼市是继续延续去年的震荡而面临崩盘风险?还是在政策松绑的背景下改变颓势而一路走高?带着这些疑问,北京晨报记者采访了多位业内专家,从政策、房价等方面进行预测,以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出2015年我国楼市的发展走势。

  1分类调控是主调?

  今年,我国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主,这已成为大多数业内人士的一致看法。但是,对于限购政策会不会完全取消,业内人士的看法产生分歧。亚豪机构市场总监郭毅表示,今年,我国房地产市场调控政策将会像去年一样,进一步放松是个大趋势。由于去年我国楼市遇冷,各地开始取消限价、限购,北京没有明确说取消限价,但是随着农展馆地王项目的入市,标志着在执行层面上限价已经放开。今年北京、上海等一线城市的限购全面解禁,是不太现实的。不过,毕竟前两年北京高价地出让得比较多,考虑到这些高价地的市场消化问题,局部放松限购是有可能的。

  在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来,今年我国房地产调控政策的主基调仍然是,在支持首次自住、改善型等需求的前提下,对不同市场特征的城市贯彻分类调控,充分发挥市场自由调节作用的情况下,稳定住房消费。所以,今年我国房地产调控政策变化不会太大,在货币政策方面预计将有一定程度的宽松,降息、降准都有可能。对于限购能否完全取消,胡景晖说,“由于去年四季度我国楼市出现反弹的情况,北京、上海等一线城市对于限购的调整可能性目前来看比较微弱。”

  2房价结束大涨时代

  今年,房价还会全面上涨吗?这是百姓在街头巷尾议论最多的热点话题。“如果楼市的成交量继续回升,那么房价就不会持续走低。”瑞穗证券亚洲首席经济学家沈建光表示,今年我国房价将会保持平稳,不会出现暴涨暴跌的情况,最有可能会出现的是微涨微跌的态势。

  胡景晖认为,房价变化是受到市场供需关系的影响,目前一线城市整体的需求、购买力相对仍比较旺盛,在未来一段时间内,供应仍然难以全面满足需求,所以2015年一、二季度,一线城市的房价预计将会整体止跌;进入三、四季度,一线城市房价预计会有小幅上涨。对于二、三、四线城市来说,供求关系方面存在分化的情况。一些重点二、三线城市,从长远来看需求较为旺盛,在库存去化较好的情况下,此类城市市场逐步回归平稳,价格摆脱下行出现反弹是可以预期的;另一些供应严重过剩的三、四线城市,在2015年仍然难以摆脱市场下行的通道,价格还将进一步下探。

  郭毅认为,今年北京房价会“小幅上涨”。她分析认为,主要原因在于前两年北京出现大量地王项目,特别是城市核心区土地供应规模增加,造成大批高端项目入市,从而带动北京楼市整体均价上涨。但北京楼市整体均价上涨幅度有限,因为今年自住房为主的中低价位房源入市规模还会增多,将会拉低北京整体均价水平。

  3楼市有望持续回暖?

  随着930新政、央行降息等一系列利好政策出台,多地楼市出现回暖迹象。进入2015年,这股暖风能否依然强劲?在沈建光看来,持续回暖是有可能的,一、二线城市楼市将会处于平稳状态,成交量会出现低增长,基本上维持在去年的水平上;三、四线城市楼市还会面临很大压力,去库存仍然是房企的首要任务。

  “今年我国房地产市场不会太差,因为受到利好政策的影响。”中原集团创始人施永青分析说,有一个情况值得注意,投资者的心态有所改变,投资者现在把资金投入A股比投入房地产行业赚得更快,所以流到A股那一边去的钱更快,所以整个社会的民心不是以房地产为主了,房地产不容易出现一个大牛市。

  “2015年,北京楼市整体预计会出现‘量增价稳’的状态。”胡景晖表示,在供应结构方面,北京自住房供应量将维持高位,保障房供应量同样将维持高位,高端项目入市节奏可能会加快。但在成交方面,预计中、小户型的市场成交占比将会增高,而大户型产品的成交节奏难以在短期内得到改观。北京市场还会以“去库存”、“平价走量”为主。

  4北京高溢价地逐步减少?

  2015年,土地市场走势如何?对此,业内人士看法不一。中原地产首席分析师张大伟表示,从目前情况来看,房企拿地全面回归一、二线城市。房企扎堆一二线城市土地市场,在推高地价的同时,也容易产生风险。但是,相比三、四线城市已经可以看到的风险,一、二线市场拿地的风险要低很多。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,2015年我国土地市场还会呈现上升趋势。不过,一、二线城市与三、四城市土地市场的表现会有所不同,一、二线城市土地成交量将会继续上升,三、四线城市土地成交量不会有太大变化。一些资金雄厚的房企将会继续进入北京等一线城市土地市场拿地,他们对于优质地块争抢会变得更加激烈,这使得部分优质地块的溢价率依然会走高。

  如今北京地价已然处于高位。在郭毅看来,今年北京土地出让金不会像去年一样再创新高了,因为前两年北京高价地出让的数量比较多,房企去化压力比较大,如何更好地把这些高价地变现,更好地调动需求,是房企今年面临的首要问题。现在多数房企还处于对后市分析判断的过程中,市场预期没有完全发生转变,房企拿地的策略将会更加理性,所以今年北京不会出现那么多高溢价地了。(北京晨报)

  一线楼市成交回暖 行业难现V型反转

  在利好政策刺激下,2014年12月一线城市及部分热点二线城市楼市回暖。新房成交量反弹、去库存加速似乎给地产股近期大幅上涨提供了支撑。

  北上广深新房成交反弹

  北京新房市场岁末成交井喷。北京市住建委发布数据显示,2014年12月北京市住宅新房网签量为19893套,环比大涨62.1%,同比大涨72.92%,超出了2013年3月19398套的前期高点。成交价格方面,12月北京市新建商品住宅成交均价为25703元/平方米,环比上涨7%,同比上涨1.1%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,北京楼市受到了“认房不认贷”的房贷新政、普宅标准调整、公积金新政、央行降息等利好的影响,吸引了不少此前观望的需求入市,促成了成交量的显著反弹。不仅如此,房企为了冲刺年底业绩,让利、折扣等幅度加大,借势营销、去库存化走量,也促成了新房市场成交的走高。

  胡景晖还指出,北京市12月的新房网签数据中包括了7852套各类保障房和近1900套自住房,剔除此两类住房,实际成交的纯商品住宅约为10000套。这一水平和2013年9月10484套的水平基本持平。根据纯商品房的成交数据,并不能单纯理解去年12月的翘尾为纯商品房市场的大幅反弹升温。

  金丰易居&佑威数据显示,2014年12月上海市新建商品住宅成交面积为137万平方米,环比上涨31.78%,比去年同期上涨39.88%,创下2014年全年最高。由于中高端房源成交占比扩大,12月上海新建商品住宅成交均价刷新历史最高,达30016元/平方米,环比上涨8.40%,同比上涨17.90%。

  12月广州市新建商品住宅网签8456套,网签面积97.80万平方米,较11月增长12%,同比大涨75%,单月网签量创2014年最高。深圳市规划和国土资源委员会发布的数据显示,2014年12月新建商品住宅成交7754套,环比增加34%,同比增长126%,创下自2011年以来的单月成交量新高。不过广州、深圳的新房成交均价环比上月仍然微跌。

  二线城市的楼市成交也平稳上扬,环比、同比增长的城市超过六成。青岛、济南、常州、长春等城市成交量环比平均增幅超过20%。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,各大城市楼市成交量在年末出现反弹,除了市场因素、政策因素外,还与各地会把一些保障性住房、之前没纳入统计的住房集中放在年底统计进来有关。目前的市场只是相对有所好转,但不能确定为全面的反弹,各大城市较高成交量的取得,是建立在较大供应量的基础上的。在政策保持平稳的情况下,楼市价格取决于存货的去化周期,目前除北京、上海存货去化周期比较适中以外,其余城市的存货去化周期仍然很长。

  三因素催涨地产股

  2014年市场整体低迷,龙头房企销售额仍然保持增长,但是增速同比下降。中国指数研究院数据显示,从销售额来看,2014年1—11月前20家大型房企销售总额12505亿元,同比增长12.2%,增速较2013年有所下降。从销售面积来看,前20家大型房企销售面积总和为11354万平方米,同比增长10.4%,比2013年同期增速下降。

  多数大型房企的销售额已告别过去高速增长时代。万科1-11月累计销售额1901亿元,同比增速18.9%;恒大前11个月销售额1207亿元,实现同比增速22.7%;中海、碧桂园累计销售额在11月份也达到千亿元。从房企销售目标的完成情况来看,公布销售目标的25家房企中,恒大和绿城中国在前11个月已完成目标,另有5家房企目标完成率超过90%,近半数房企年度目标完成率不足80%。

  广发证券分析师乐加栋指出,房地产行业政策和货币环境持续利好,推动成交明显复苏。根据以往降息周期的经验,一、二线城市成交复苏具备可持续性,复苏趋势将会延续到2015年三季度。此外,在目前绝对库存依旧高企的背景下,房价在未来一季度内不具备系统性上涨风险,将继续处于环比下降的通道,整体友好的政策环境具备可持续性,成交将会加快回暖。

  由于房地产市场近年来的持续政策调控,地产股估值长期处于较低区域,2014年整体市场低迷、销售放缓、业绩低增长已经在股价中得以反映,地产股自2013年年中就开始了较大幅度调整。直至近期重点城市的成交反弹引发了地产股的大幅飙涨。

  华泰证券分析师曹光亮指出,地产股上涨有基本面中性偏正面、政策面暖风频吹、技术面上涨欲望强烈三大原因。基本面方面,开发商各融资渠道的融资成本全面下降,地产销售从10月份开始出现温和的复苏,这为股价上涨减轻了压力。开发商情绪渐趋乐观,土地市场开始活络,有利于股票市场良好预期的形成。政策面暖风频吹,2014年行政调控对地产业的态度发生了180度的转折,先是限购等行政性措施的退出,转向去调控化,后来的重新定义首套房贷款政策,鼓励商业银行发放房贷。技术面上涨冲动强烈,房地产行业滞涨,并且波动性出现异常,有强烈均值回归需求。曹光亮认为,在过去、现在和将来,地产行业就是一个简单、纯粹的周期性行业。

  安信证券近日发表的研报则表示,央行降息只是开始,预计未来地产成交将进一步回升,尤其是一线城市有望提前完成去库存调整,地产行业迎来政策面与基本面共振阶段,继续全面看好地产股。首推4条主线:一是大企业集中度的提升;二是布局一线城市高弹性的以及布局一线城市估值较低的标的;三是具有转型预期和动力的中小地产股;四是区域主题的地产投资机会。

  行业难现V型反转

  地产股近期的集体上涨再度引发了关于楼市的多空争论。瑞银中国首席策略师陈李近期谈到了他关注的2015年几大重要投资主题,其中首当其冲的就是房地产市场。陈李综合供、需两方面的因素认为,在三到四个月内,对房地产市场是乐观的,房产成交量的上升将毋庸置疑。

  有部分看空者认为,随着《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起施行,预计对楼市将产生不小的影响。中银国际分析师田世欣认为,《条例》本身对上市房地产企业的影响有限,因为细则基本与市场预期一致,包括实施日期、统一的信息平台、进行信息查询的条件和隐私保护等。

  平安证券表示,虽然此次房地产政策调整的力度和方向与2008年有一定的相似之处,但与2008年截然不同的是,当前行业的整体供需已经发生根本变化,整个行业难以实现V型反转。

  同策咨询研究部总监张宏伟也认为,2015年及今后较长一段时间,住宅市场价格走势会相对平稳,房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率将逐渐下滑。在市场供求已基本平衡的情况下,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。

  有专家指出,虽然行业迎来回暖转机,但房地产超级大繁荣时代已经完结。随着刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口攀上顶峰开始下降,且人均住房面积已经达到33平方米,房地产的需求高峰已经过去。整个市场已经处在供求相对平衡的状态,甚至部分城市供过于求。房地产市场实现V型反转可能也微乎其微。总体来说2015年行业将保持一个较为平稳运行的态势。


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