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库存正在摧毁楼市吗

发布时间:2015/1/15 8:37:00  作者:admin

最近一位经济学者在演讲中提及“房地产业和制造业严重过剩,去库存至少需要3~5年乃至更长时间”。此番论述其实相当平常与耳熟能详,并无可观之处,但仍受舆论颇多关注。

  “非理性繁荣”已一去不返

  在我看来,中国房地产问题早已不是简单的库存问题,更非粗糙的去库存问题,而是愈演愈烈的供需矛盾问题。

  目前的状况是一方面以救市措施吸引消费者购房,一方面鼓励开发商积极卖房去库存,看似合拍,想买与想卖房的凑在一起各取所需,从而有效解决过剩房源。问题是“房源是否过剩”本身是以动态形式存在的,一边着急卖房,一边拼命盖房,其结果是房子卖得越多,去库存越去越存。

  这样的恶性循环在投机与投资还有利可图、经济发展良好、房价平稳、多数人买得起、购房族数量庞大、通胀压力大的“非理性繁荣”时期,倒也还无所谓,再大的供给量都能得到快速消化,甚至依然供不应求。关键是上述情景如明日黄花,早就不复存在。

  房产投资价值面临考验

  首先是五年内转售需按卖价课征5%的营业税,这就至少排挤了八成以上投机与投资的需求进入。而对长期持有者而言,当前租金回报在2%上下徘徊,房贷利率在7%或以上,如此“加减乘除”一番,每年至少“损失”5%(尚未充分计入“空关”待租时间),自备款部分的机会成本5%(买保本、保息信托产品最低的投资回报)。以总价1000万元的房屋为例,在自备300万元、房贷 700万元的状态下,加上相关的税与费(差额营业税5%及1%上下的中介佣金支出),5年后售价不超过1300万元,基本无利可图。

  换言之,现在买一套房除非自住不计赚赔,否则五年后房价升幅未达30%几乎注定亏损。而放眼全中国楼市的前景,即使一线城市也未必全部都能达标,足可说明多数地方的房地产对投资人来说,已然“食之无味”。

  供给在激增,需求正锐减

  中国经济历经30年的高速发展,正在进入结构调整、产业升级的阵痛、停滞乃至“裂变”的新常态,以改善与置产为目的之中高端人群,鉴于产业与企业前途充满不确定性,出手购房之动能势必趋于保守。因此可以这么说,以往房屋需求的种种诱因,除了通胀压力仍大之外,其他利好条件多已不再成立。
 

在如此窘境下,如果供应方亦开始相应做出与需求状态匹配及吻合之调整,力求达到“供需平衡”,亦能使整体房价维持动态稳定。而真实的情况却是房屋供应在地方政府土地财政的压力与驱动之下,不减反增。于是需求在锐减,供给则激增,两相拉锯之后,终使相对多数城市的房产陷入类似钢材(2473-14.00-0.56%)制造业供过于求之艰难处境中。

  商业地产比住宅地产问题更大

  更糟糕的是,制造业产品过剩还有机会透过外贸渠道解决库存压力,而房地产是搬不动的商品,只能在地消费,导致房地产一旦出现明显过剩,消费者预期房价下跌的心理便自然形成,进而引发“愈库存愈观望”、“愈观望愈不买”、“愈不买愈库存”的恶性循环。

  如同商业地产的困局,在互联网与电商的夹击下,市场对商业地产的需求已呈明显降低之势,但地方政府基于税收考虑的“楼宇经济”却大行其道,从而再现住宅地产的危机:一边是需求在萎缩,一边却是供应在“野蛮生长”。

  目前来看,商业地产过剩的风险实际上比住宅地产严重得多。后续该如何有效解决?正考验新一届领导班子的超凡智慧。 


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